토지거래허가구역 지정과 해제 — 2025년 해제 이후 시장 변화 분석

2025년 초, 서울시가 강남·서초·송파·용산 일부 지역의 토지거래허가구역(토허제) 지정을 일부 해제했다. 시장은 즉각 반응했다. 해제 직후 몇 달 동안 해당 지역 거래량이 급증하고 호가가 상향 조정됐다. 이 글에서는 토허제가 무엇인지, 해제 이후 어떤 변화가 있었는지를 실거래가 데이터와 함께 살펴본다.

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 국토교통부 또는 시·도지사가 지정하는 규제 구역이다. 지정되면 일정 면적 이상의 토지 또는 건물(아파트 포함)을 거래할 때 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

주택(아파트) 기준으로 허가받으려면 실거주 목적임을 증명해야 하며, 허가 후 2년간 실거주 의무가 붙는다. 투자 목적의 매매가 사실상 불가능해진다.

2020~2023년 급등기에 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동, 용산구 일부가 잇달아 토허제로 지정됐다.

2025년 해제의 배경

2025년 초 서울시는 부동산 시장 안정화를 근거로 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동의 아파트 토허제를 해제했다. 거래 절벽으로 시장이 경직됐다는 비판과, 해당 지역 주민들의 재산권 제한 문제가 복합적으로 작용했다.

다만 용산구 등 일부 지역은 해제 대상에서 제외됐고, 이후 시장 과열 신호가 포착되자 일부 지역에 재지정이 논의되는 등 규제 경계가 계속 변하고 있다.

해제 이후 시장 변화

토허제 해제 이후 강남 주요 단지의 거래량이 단기간에 급증했다. 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등의 실거래 건수가 전 분기 대비 3~5배 늘었다.

가격도 뚜렷하게 올랐다. 잠실 엘스·리센츠·트리지움 등 대단지 34평형이 해제 후 2~3개월 사이 2~4억 원 상승한 실거래가 신고됐다. "토허제 해제 프리미엄"이 일시적으로 붙은 것이다.

하지만 이 상승세가 얼마나 지속 가능한지는 별개 문제다. 2023~2024년의 고금리 하락 압력이 여전히 존재하고, 공급 증가 가능성도 남아 있기 때문이다.

투자자·실수요자에게 무엇을 의미하나

단기 투자 관점: 해제 직후 매매 수요가 몰리면서 단기 시세 차익을 노린 거래가 발생했다. 하지만 재지정 리스크가 상존한다는 점을 고려해야 한다.

실수요자 관점: 토허제가 해제된 덕분에 자금 여력이 있는 실수요자들이 이전보다 수월하게 매수에 나설 수 있게 됐다. 다만 해제 직후 호가가 급등하는 시기에 성급하게 들어가면 고점 매수가 될 수 있다.

재지정 리스크: 정부가 시장 과열을 우려하면 언제든지 토허제를 재지정할 수 있다. 재지정되면 다시 2년 실거주 의무가 붙어 매도가 어려워진다. 단기 차익을 위해 진입했다면 재지정 리스크를 반드시 고려해야 한다.

현행 토허제 지정 현황 (2026년 5월 기준)

서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등 일부 지역 아파트는 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 지정 구역은 서울시 도시계획국 홈페이지에서 최신 현황을 확인할 수 있다.

토허제가 해제된 지역도 향후 시장 상황에 따라 재지정될 수 있다는 점을 기억하고, 매수 결정 전에는 해당 주소지가 현재 지정 구역인지 반드시 확인해야 한다.