전세 계약 전 안전 확인 5단계 — 보증금을 지키는 법

전세 보증금은 대부분의 세입자에게 수년치 저축을 담보로 맡기는 거대한 금액입니다. 그러나 계약 전 간단한 서류 확인만으로도 사기 피해를 상당 부분 예방할 수 있습니다.

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1단계: 등기부등본 즉시 발급

계약 당일 직접 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본 최신 발급본을 확인합니다. 공인중개사가 제공하는 사본은 조작 가능성이 있으므로 직접 발급해야 합니다.

확인 항목

갑구(소유권)

• 소유자 이름이 임대인과 일치하는가?
• 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 권리 침해 사항이 있는가?

을구(담보권 등)

• 근저당권이 설정되어 있는가? 설정 금액은?
• 전세권, 임차권 등록이 있는가?

핵심 공식:

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안전한 전세 보증금 = 집값 × 80% - 근저당권 설정 금액

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예시: 집값 5억, 근저당 2억 → 안전 보증금 = 4억 - 2억 = 2억까지

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2단계: 실제 집주인 신원 확인

임대차 계약서에 서명하는 사람이 등기상 소유자와 동일인임을 반드시 확인합니다.

• 본인 직접 계약: 신분증(주민등록증·운전면허증) + 등기부등본 소유자명 일치 확인
• 대리인 계약: 위임장 + 인감증명서(발급 3개월 이내) + 위임인 신분증 사본 확인
• 법인 소유 건물: 법인 등기부등본 + 대표이사 권한 확인

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3단계: 선순위 임차인 현황 확인

같은 건물에 이미 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 세입자가 있다면, 경매 시 나보다 먼저 배당받습니다.

확인 방법:

1. 집주인에게 임차인 확인서 요청 (거부 시 경계)

2. 해당 건물 현황조사서 확인 (법원 경매 개시 시 공개)

3. 전입세대 열람 신청 (주민센터, 임대인 동의 필요)

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4단계: 전세가율 계산

전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매 시세 × 100%

전세가율이 80%를 넘으면 "깡통전세" 위험 구간입니다. 경매 시 배당 우선순위에서 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

리얼단지에서 해당 아파트의 최근 매매 거래가와 전세 시세를 비교해 전세가율을 직접 확인하세요.

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5단계: 전세보증보험 가입

집주인의 신용이나 재정 상태와 무관하게 보증금을 지킬 수 있는 최후의 안전망입니다.

주요 보증 기관

기관	상품명	보증 한도
HUG (주택도시보증공사)	전세보증금반환보증	수도권 7억, 비수도권 5억
SGI 서울보증보험	전세금보장신용보험	아파트 기준 제한 없음
HF (한국주택금융공사)	전세지킴보증	수도권 7억, 비수도권 5억

가입 조건 (HUG 기준)

• 전세가율 90% 이하 (일부 예외 있음)
• 임대차 계약 시작일로부터 1개월 이내 신청 권장
• 등기부등본상 압류·가처분 없을 것

보험료 예시

• 전세 보증금 3억 원, 1년 기준 보험료: 약 27만~60만 원 수준

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계약 직전 최종 체크리스트

• [ ] 계약 당일 등기부등본 직접 발급
• [ ] 소유자 신분증 직접 확인
• [ ] 전세가율 80% 이하 확인
• [ ] 근저당+전세 합산이 집값 90% 이하
• [ ] 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• [ ] 확정일자 계약 당일 날인
• [ ] 전입신고 계약 당일 완료

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이미 계약했다면

계약 이후라도 확정일자와 전입신고를 계약 당일 처리하면 대항력이 생깁니다. 나중에 집주인이 바뀌거나 경매가 진행되더라도 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.