월세 수익률 vs 주식 배당수익률 — 2026년 실수치 비교

"5억 아파트 사서 월세 받기 vs 5억으로 배당주 사기" — 실제로 어느 쪽이 더 남는 장사일까요?

서울 아파트 월세 수익률 현황

지역	평균 매매가(84㎡)	평균 월세	연 임대수익	수익률
강남구	24억 원	230만 원	2,760만 원	1.1%
마포구	11억 원	120만 원	1,440만 원	1.3%
노원구	6억 원	80만 원	960만 원	1.6%
수원시	4억 원	65만 원	780만 원	2.0%

서울 아파트의 월세 수익률은 지역에 따라 1~2%대입니다. 기준금리 2.75%보다 낮습니다.

실제 수익률은 더 낮다 — 비용 공제 후

임대 수익에서 빠져나가는 것들:

• 재산세 연 약 50~200만 원 (과세표준별 상이)
• 임대소득세 (연 2,000만 원 초과 시 종합소득세)
• 관리비 부담 (공실 시 임대인 부담)
• 공실 기간 손실 (연 평균 1~2개월)
• 수리비 (연 평균 50~100만 원)

실질 수익률은 표면 수익률의 60~70% 수준입니다.

배당주·리츠와 비교

투자처	투자금	연 배당	세금(15.4%)	실질 수익	실질 수익률
서울 노원 84㎡	6억	960만 원	임대소득세 별도	약 700만 원	1.2%
고배당 ETF	6억	3,000만 원	462만 원	2,538만 원	4.2%
리츠 혼합	6억	2,700만 원	415만 원	2,285만 원	3.8%

수익률만 보면 배당투자가 명백히 우월합니다. 그렇다면 왜 아파트를 살까요?

아파트의 진짜 매력 — 레버리지와 시세 차익

6억 아파트를 LTV 60% 대출(3.6억)로 사면 내 돈 2.4억으로 6억 자산을 보유합니다. 아파트가 30% 오르면 1.8억 수익 — 자기자본 대비 75% 수익률입니다.

주식은 통상 레버리지를 쓰지 않습니다(신용거래는 고위험). 이 레버리지 효과가 장기적으로 부동산 수익률을 끌어올립니다.

결론: 목적에 따른 선택

• 현금흐름 필요 → 배당주·리츠 (즉각적 배당 수령)
• 장기 자산 증식 → 실거주 아파트 (레버리지 + 시세 차익)
• 세금 효율 → ISA에서 리츠 ETF
• 소득 보완 → 소형 월세 아파트 + 배당주 병행

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본 내용은 투자 참고용이며, 투자 권유가 아닙니다.