DSR 계산 실전 가이드 — 연봉별 최대 대출 한도 직접 계산해보기

집을 살 때 가장 현실적인 벽은 '내가 얼마나 빌릴 수 있느냐'다. 이를 결정하는 핵심 지표가 DSR(총부채원리금상환비율)이다. DSR은 알고 보면 그리 어렵지 않다. 공식 하나와 본인 연봉, 기존 대출만 알면 5분 안에 계산할 수 있다.

DSR이란 정확히 무엇인가

DSR = (연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100

연간 소득 대비 갚아야 할 빚의 비율이다. 현행 규제는 은행권 기준 40%, 비은행권 50%가 상한이다. 투기과열지구·조정대상지역 내 9억 원 초과 주택 담보대출은 예외 없이 은행권 DSR 40% 적용을 받는다.

"연간 원리금 상환액"에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금대출 등 모든 대출의 원리금이 포함된다.

계산 공식 분해

최대 대출 가능액을 역산하려면:

최대 연간 상환 가능액 = 연 소득 × DSR 40%

예를 들어 연소득이 6천만 원이면, 연간 최대 2,400만 원(월 200만 원)까지 원리금을 갚을 수 있다.

이 2,400만 원을 금리 4.5%, 30년 원리금균등으로 환산하면 대출 가능 원금은 약 4억 7천만 원이 된다.

연봉별 최대 대출 한도 (신규 대출만 있을 경우)

가정: 금리 4.5%, 30년 원리금균등, 기존 부채 없음, DSR 40%

연봉	월 상환 허용액	최대 대출 한도
4,000만 원	133만 원	약 3.1억
5,000만 원	167만 원	약 3.9억
6,000만 원	200만 원	약 4.7억
8,000만 원	267만 원	약 6.3억
1억 원	333만 원	약 7.9억
1억 5,000만 원	500만 원	약 11.8억

위 수치는 어디까지나 DSR 한도 계산 기준이며, 실제 한도는 담보 인정비율(LTV), 소득 증빙 방식, 금융기관 자체 심사에 따라 달라진다.

기존 대출이 있을 때

신용대출 5천만 원(금리 5%, 5년 분할상환)이 있다면 연간 원리금이 약 1,132만 원(월 94만 원)이다. 연봉 6천만 원이라면 남은 DSR 한도는 1,268만 원(2,400만 원 - 1,132만 원)밖에 없다. 이 경우 주담대 한도는 크게 줄어든다.

신용대출은 대출 직전에 갚고 주담대를 받는 전략이 유리할 수 있지만, 상환 자금 여유가 있는지도 함께 따져야 한다.

스트레스 DSR이란

2024년부터 순차적으로 도입된 스트레스 DSR은 현재 금리보다 높은 가상 금리(스트레스 금리)를 적용해 대출 한도를 계산하는 방식이다.

2026년 기준 스트레스 금리 가산폭은 수도권 기준 +3.0%p다. 실제 대출금리가 4.5%여도 7.5% 기준으로 DSR을 계산한다는 뜻이다. 사실상 같은 연봉이라도 이전보다 대출 한도가 20~30% 줄어드는 효과가 있다.

소득 인정 방법

직장인은 건강보험료 납부 내역이나 원천징수영수증이 가장 확실한 증빙이다. 자영업자는 종합소득세 신고 소득이 기준이 된다. 프리랜서·플랫폼 노동자처럼 소득이 불규칙하면 인정 소득이 줄어 대출 한도가 낮게 나올 수 있다.

부부 합산 DSR을 적용하는 금융기관도 있다. 공동 차주로 등재하면 소득 합산 기준이 적용돼 한도를 높일 수 있다.

실전 팁

1. 은행마다 한도가 다르다. 같은 조건이어도 A은행과 B은행의 산정 방식이 조금씩 다르다. 2~3곳을 비교해보는 게 좋다.

2. 마이너스 통장도 잡힌다. 미사용 잔액도 DSR에 산입되는 경우가 있다. 사용하지 않는 마이너스 통장은 해지하는 게 유리하다.

3. 전세보증금도 부채다. 갱신 계약 중인 전세 보증금이 있다면 이것도 금융기관 부채 계산에 포함될 수 있다.

DSR은 대출 한도를 줄이기 위한 규제가 아니라 상환 능력 범위 안에서만 빌리도록 유도하는 장치다. 본인 소득에 맞는 대출 계획이야말로 집을 산 뒤 오래 버티는 힘이 된다.