2026년 취득세 완벽 정리 — 집 살 때 세금, 얼마나 내야 할까

아파트를 사기로 마음먹으면 가장 먼저 마주치는 세금이 취득세다. 매매가에 바로 곱해지는 세금이라 금액이 적지 않은데, 주택 수와 가격에 따라 세율이 크게 달라진다. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 파악해두어야 할 내용이다.

취득세란 무엇인가

취득세는 부동산을 취득할 때 지방자치단체에 납부하는 세금이다. 잔금 지급일(또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙는다.

실제 납부액은 취득세율에 지방교육세(취득세의 10%)와 농특세(취득세의 20%, 85㎡ 초과 주택)가 더해진 합산세율이다.

2026년 주택 취득세 세율

1주택자 (조정지역 여부 무관)

취득가액	취득세율	지방교육세	합계
6억 이하	1%	0.1%	1.1%
6억 초과 ~ 9억 이하	2%	0.2%	2.2%
9억 초과	3%	0.3%	3.3%

85㎡ 초과이면 농특세 0.6%가 추가로 붙어 9억 초과 주택은 최대 3.9%가 된다.

2주택자

• 비조정지역: 1~3% (일반세율)
• 조정지역: 8% (농특세 포함 8.4~9%)

3주택 이상

• 비조정지역: 8%
• 조정지역: 12%

법인 취득

법인이 주택을 취득하면 조정·비조정 불문 12%다. 법인 명의 투자는 세금에서부터 불리하다.

일시적 2주택 특례

새집을 먼저 사놓고 기존 집을 파는 경우, 조건을 충족하면 1주택 세율로 취득세를 낸다.

조건: 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 된다(2022년 5월 이후 취득분 기준). 단, 처분 기한을 지키지 못하면 추징당하므로 잔금일 기준으로 달력에 표시해두는 것이 좋다.

생애최초 취득세 감면

생애 처음으로 주택을 구입하는 경우 면적·가격에 관계없이 취득세를 200만 원 한도로 감면받을 수 있다. 1억 2천만 원까지는 100% 면제(단, 200만 원 상한)가 적용된다.

감면 받으려면 잔금일로부터 3개월 이내에 실거주 전입신고를 마쳐야 한다. 전입을 않거나 1년 이내에 매도·임대하면 감면분을 추징당한다. 실거주 의지가 확실할 때만 신청하는 것이 안전하다.

실제 계산 예시

예시 1: 마포구 아파트 84㎡, 10억 원, 1주택자

• 취득세 3% → 3,000만 원
• 지방교육세 0.3% → 300만 원
• 농특세(85㎡ 이하 제외) → 0원
• 합계: 3,300만 원

예시 2: 서울 조정지역 85㎡ 초과, 12억 원, 2주택자

• 취득세 8% → 9,600만 원
• 지방교육세 0.8% → 960만 원
• 농특세 0.6% → 720만 원
• 합계: 1억 1,280만 원

같은 12억짜리 아파트라도 주택 수에 따라 납부세액이 3,960만 원(1주택)과 1억 1,280만 원(2주택)으로 세 배 가까이 차이 난다.

신고 방법

위택스(wetax.go.kr)에서 온라인으로 신고·납부할 수 있다. 법무사에 등기를 맡기면 대부분 대납 처리해주지만, 금액은 반드시 직접 확인하는 것이 좋다.

주의사항

취득세는 신고세목이다. 신고를 누락하거나 늦게 하면 무신고가산세 20% + 납부지연가산세가 붙는다. 잔금일로부터 60일을 꼭 지켜라.

또한 취득가액은 실거래가가 원칙이다. 법인 간 거래나 특수관계자 거래에서는 시가를 기준으로 판정할 수 있으니 주의해야 한다.