힐스테이트 오산 더퍼스트 청약분석 — 주변 대비 18% 저렴, 실수요 추천

청약 일정

항목	일정
청약 접수 시작	4월 22일(수)
청약 접수 마감	4월 22일(수)
당첨자 발표	4월 27일(월)
입주 예정	미정

핵심 요약

힐스테이트 오산 더퍼스트는 주변 시세 대비 18% 저렴한 가격으로 실수요자에게 매우 유리한 조건을 제공합니다. 이 단지는 주변 아파트들보다 가격이 낮아 실수요자에게는 로또급 청약으로 평가됩니다. 반면 투자자에게는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 적정 가격대로 판단됩니다. 따라서 실수요자는 적극적으로 청약에 참여하는 것이 좋으며, 투자자는 장기적인 관점에서 신중하게 검토해야 합니다.

단지 개요 및 일정

힐스테이트 오산 더퍼스트는 경기도 오산시에 위치하고 있으며, 오산시현대지역주택조합이 시공하는 단지입니다. 현재 총 세대수는 미정이며, 입주예정일도 확인되지 않았습니다. 청약접수는 4월 22일에 단 하루 진행되며, 당첨발표는 4월 27일로 예정되어 있습니다.

투기과열지구: 비해당

분양가상한제: 비적용

전매제한: 확인 필요

현재 이 단지는 무순위 청약 형태로 진행되기 때문에 경쟁이 상대적으로 덜할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변 시세 대비 저렴한 가격과 함께 안정적인 투자처로 주목받을 가능성이 높습니다.

주변 시세 비교

주변 시세는 74개 단지의 최근 거래가를 기준으로 분석되었습니다. 주변 아파트의 중앙값은 48,500만원이며, 84㎡ 기준으로는 평균 66,354만원, 중앙값 56,500만원입니다. 최근 거래가가 높은 단지들은 다음과 같습니다:

단지명	준공연도	세대수	최근 거래가	평당가	84㎡ 거래가	특징
양지마을(5단지)(한양501-514)	1992	1430	240,500만원	5,941만원	213,000만원	고가 단지
래미안슈르	2008	2899	208,000만원	8,094만원	208,000만원	인기 아파트
아름마을(풍림)	1993	876	190,000만원	4,659만원	174,000만원	저가형 단지
효자촌(대우)	1994	-	160,000만원	6,285만원	160,000만원	중형 단지
장미마을(현대)	1993	2136	159,800만원	6,230만원	159,800만원	안정적인 단지

위 표를 통해 볼 때, 힐스테이트 오산 더퍼스트의 가격이 주변 시세보다 18% 저렴하다는 점은 실수요자에게 큰 장점으로 작용할 것입니다. 주변 단지들의 시세가 높음을 감안할 때, 이 단지는 가격 대비 상당히 매력적인 조건을 가지고 있습니다.

입지 분석

힐스테이트 오산 더퍼스트는 경기도 오산시에 위치하고 있으며, 인근에는 천마산, 탄현, 야탑, 상동, 월곶 등의 지하철역이 있어 교통이 편리합니다. 해당 역들까지의 도보 거리는 500m 이내로, 이동이 수월합니다. 학군 또한 우수하여, 퇴계원초등학교, 평일초등학교, 송화초등학교, 동오초등학교, 불정초등학교와 같은 좋은 초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 이러한 교육 환경은 자녀를 둔 가구에 큰 메리트가 될 것입니다. 또한, 주변에는 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성도 높습니다. 최근 개발 호재로는 GTX 노선이 예정되어 있으며, 이는 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 요소들은 힐스테이트 오산 더퍼스트의 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

청약 전략

청약 전략으로는 무순위 청약의 장점을 활용하는 것이 중요합니다. 경쟁이 적을 것으로 예상되므로, 실수요자라면 충분히 당첨될 가능성이 높습니다. 가점 컷오프는 특별공급과 일반공급 모두 낮을 것으로 보이며, 특히 일반공급의 경우, 가점이 낮은 수요자도 당첨될 가능성이 높습니다. 추천 타입은 84㎡로, 주변 시세와 비교할 때 가성비가 뛰어납니다. 무순위 청약을 통해 경쟁이 덜할 것으로 예상되므로, 적극적으로 청약에 참여하는 것이 좋습니다. 청약통장을 활용하여 자금을 마련하는 것도 좋은 전략입니다. 사후접수 전략을 통해 추가적인 기회를 노릴 수도 있으니, 청약 접수 후에도 상황을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

자금 계획

자금 계획을 세우는 데 있어, LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채상환비율)을 고려해야 합니다. LTV는 70%로 가정할 경우, 84㎡ 기준으로 필요 자금은 다음과 같이 계산됩니다.

• 총 필요 자금: 66,354만원 (주변 평균 시세)
• 대출 가능액: 66,354만원 * 0.7 = 46,447만원
• 필요 자기자금: 66,354만원 - 46,447만원 = 19,907만원
• 중도금 대출은 40%로 가정할 경우, 26,541만원을 추가로 대출 가능하므로, 총 자금 계획은 다음과 같습니다:
• 총비용: 66,354만원 + 취득세(4%) + 이사비용(약 100만원) = 총 68,154만원

이러한 자금 계획을 바탕으로 청약에 참여할 수 있으며, 자금 마련에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

청약 실전 체크리스트

• [ ] 청약 접수일 확인 (4월 22일)
• [ ] 필요한 서류 준비 (신분증, 청약통장 등)
• [ ] 자금 계획 세우기 (자기자금, 대출 계획 포함)
• [ ] 청약 통장 잔고 확인
• [ ] 청약 신청서 작성
• [ ] 무순위 청약 전략 수립
• [ ] 청약 후 결과 확인 (4월 27일)
• [ ] 당첨 시 계약 준비 (계약금, 중도금 계획 포함)
• [ ] 이사 계획 세우기
• [ ] 주변 시세 및 시장 동향 지속적으로 확인

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본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반이며, 투자 권유가 아닙니다.

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청약 전 반드시 알아야 할 세금·규제 정보

청약에 당첨됐을 때 실제로 얼마를 내야 하는지 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 아래는 2026년 기준 청약 당첨자가 부담하게 되는 주요 세금과 규제 요약입니다.

취득세

주택 수	지역	취득세율
1주택	전국	1~3% (가액 구간별)
2주택	조정대상지역	8%
2주택	비조정지역	1~3%
3주택 이상	조정대상지역	12%
3주택 이상	비조정지역	8%

취득세는 잔금 납부 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10%)와 농특세가 추가됩니다.

양도소득세 (매도 시)

2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과가 재개되었습니다. 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 매도 전 반드시 양도세 시뮬레이션을 먼저 해보세요.

비규제지역 청약 특징

이 단지는 비규제지역에 위치하여 규제지역 대비 유연한 조건이 적용됩니다.

• 전매제한: 수도권 1년, 지방 6개월 (지역에 따라 다름)
• 실거주의무: 없음 (비규제지역)
• 재당첨제한: 없음 (무순위·사후접수 포함)
• LTV: 최대 70~80% (대출 조건 충족 시)

청약 가점 계산법

일반공급 청약은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 85㎡ 이하 규제지역은 가점 100%, 비규제지역은 가점 40%+추첨 60%가 일반적입니다.

항목	최대 점수	계산 기준
무주택 기간	32점	1년마다 2점, 최대 15년
부양가족 수	35점	본인 제외 1명당 5점, 최대 6명
청약통장 가입기간	17점	1년마다 1점, 최대 15년
합계	84점

가점이 낮다면 추첨제 물량이 많은 단지, 또는 특별공급(신혼부부·생애최초)을 노리는 전략을 고려하세요.

관련 정보 바로가기

• 리얼단지 세금계산기 — 취득세·DSR·양도세 시뮬레이션
• 청약홈(applyhome.co.kr) — 공식 청약 접수 사이트
• 국토교통부 실거래가 — 주변 아파트 실거래가 확인

본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.