창원자이 더 스카이 청약분석 — 주변 시세 대비 20.9% 고분양가, 신중한 청약 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 20.9% 높은 수준입니다.
• 주목할 포인트: 입지는 양호하나, 교통 편의성이 부족합니다.
• 실수요자 및 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	창원자이 더 스카이
위치	경상남도 창원시 성산구 중앙동
주소	경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-4,5,6
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	지에스건설(주)
시행사	미정
총 세대수	509
입주예정	2030.04
공고일	3월 20일(금)
청약접수	3월 30일(월) ~ 4월 1일(수)
당첨발표	4월 7일(화)

창원자이 더 스카이는 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치하며, 총 509세대의 민간분양 아파트입니다. 이 지역은 최근 신축 아파트 공급이 적어 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 입지입니다. 그러나 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 편의성이 다소 부족합니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

규제 지역이 아니므로, 전매제한 및 실거주 의무가 없으며, 자금 계획에 있어 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	84.0	25.4	93,610만원	3,683만원	?
84B	84.0	25.4	89,940만원	3,539만원	?
84C	84.0	25.4	91,450만원	3,598만원	?
84D	84.0	25.4	91,220만원	3,589만원	?
106A	106.0	32.1	124,100만원	3,870만원	?

핵심 타입 심층분석 (84A)

• 분양가: 93,610만원
• 취득세: 1,030만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 4,680만원
• 총 필요자금: 99,320만원 (9억 9,320만원)
• 계약금(10%): 9,361만원
• 중도금(60%): 56,166만원
• 잔금(30%): 28,083만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 211만원 (4.5% 가정)

이 단지의 84A 타입은 주변 시세에 비해 분양가가 높아 고분양가로 판별됩니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 52,732만원인 점을 고려하면, 분양가가 상당히 높은 것을 알 수 있습니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 중앙값인 3,047만원/평 대비 20.9% 높은 3,683만원/평입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	3,683만원	93,610만원	신축
주변 신축 중앙값	3,047만원	54,900만원	5년 이내 2개
주변 전체 평균	3,047만원	52,732만원	82개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
힐스테이트 창원 더퍼스트	2022	1,000	3,100만원	52,000만원	1.5km	신축, 대단지
로웰하우스	2021	500	3,000만원	50,000만원	1.8km	신축, 저층
창원 중앙 블루힐스	2016	300	2,739만원	45,000만원	0.07km	일반, 역세권
창원서광오피스텔	1991	100	3,588만원	33,000만원	0.09km	일반, 상업지역
경남오피스텔	1990	200	1,225만원	12,900만원	0.14km	일반, 저층

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 신축 아파트는 평균 3,047만원/평으로, 5년 이내 신축 단지에서 20.9% 높은 가격으로 분양됩니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 53,306만원 (487건)
• 2025년: 평균 56,093만원 (704건) (전년 대비 +5.2%)
• 2026년: 평균 55,578만원 (227건) (전년 대비 -0.9%)

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 38,248만원
• 전세가율: 40.9% (분양가 93,610만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 55,362만원 (5억 5,362만원)

전세가율이 40.9%로, 청약 후 전세를 통해 자금을 마련할 수 있는 가능성이 존재합니다. 그러나 갭투자 시 예상되는 리스크를 고려해야 합니다.

5. 입지 분석

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없어 대중교통 이용에 불편함이 있습니다. 향후 교통 호재가 없다면 시세 상승에 한계가 있을 수 있습니다.

학군

주변 초등학교와 중학교, 고등학교는 도보로 20분 이내에 위치해 있어 학군이 양호합니다. 특히 창원남고등학교와 창원상남중학교는 사립 및 공립으로 높은 교육 수준을 자랑합니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재가 없는 상황입니다. 향후 개발 계획이 발표되면 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 예측이 어렵습니다. 최근 비슷한 단지의 경쟁률을 참고하여 전략을 세우는 것이 필요합니다.

자금 계획 (84A 기준)

항목	금액
분양가	93,610만원
취득세	1,030만원
발코니/옵션 (추정)	4,680만원
총 필요자금	99,320만원
계약금 (10%)	9,361만원
중도금 대출 (60%)	56,166만원
잔금 (30%)	28,083만원

중도금 이자 부담은 월 약 211만원으로, 재정 계획 수립 시 유의해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비적용으로 자금 계획에 유리합니다.
• 재당첨: 과거 당첨 이력이 없으면 재당첨에 제한이 없습니다.

7. 최종 판정

장점

• 신축 아파트로서 현대적인 설계와 시설을 갖추고 있습니다.
• 주변 학군이 양호하여 실수요자에게 매력적입니다.
• 비규제 지역으로 전매제한 및 실거주 의무가 없습니다.

리스크

• 고분양가로 인해 초기 투자비용이 상당히 높습니다.
• 교통 편의성이 부족하여 향후 시세 상승에 한계가 있을 수 있습니다.
• 주변 시세 대비 20.9% 높은 가격으로, 시세 조정 리스크가 존재합니다.

최종 결론

실수요자: 신축 아파트의 매력을 고려하더라도, 고분양가와 교통 불편을 감안할 때 신중하게 결정해야 합니다.

투자자: 시세 상승이 불확실한 점을 고려할 때, 갭투자보다는 장기 투자에 대한 전략이 필요합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가와 교통 편의성 부족으로 추천도가 낮습니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.