전세 사기 예방 가이드

핵심 요약

• 전세 사기 예방 3종 세트: 확정일자 + 전입신고 + 전세보증보험 필수
• 등기부등본에서 근저당·가압류·신탁 여부 반드시 확인
• 보증금이 시가의 80% 초과 시 위험 신호, 60% 이하 권장

전세 사기 유형 분석

주요 사기 유형

유형	수법	피해 규모	발생 빈도
깡통전세	집값 < 보증금+대출, 경매 시 보증금 미반환	보증금 전액	가장 빈번
이중계약	같은 집을 여러 세입자에게 계약	보증금 전액	증가 추세
대리인 사기	집주인 행세 후 보증금 편취	보증금 전액	간헐적
근저당 초과	이미 대출이 가득 찬 집에 전세	보증금 일부~전액	매우 빈번
신탁 물건	신탁등기된 집에 전세 (보증 불인정)	보증금 전액	증가 추세
무자본 갭투자	전세금으로 매수비 충당, 연쇄 사기	보증금 전액	사회적 이슈

전세 사기 통계 (2022~2025)

연도	피해 건수	피해 금액	주요 지역
2022	약 4,300건	8,200억 원	인천, 서울 강서·구로
2023	약 8,700건	1.7조 원	전국 확대
2024	약 6,200건	1.1조 원	빌라·다세대 집중
2025	약 4,100건	7,500억 원	감소 추세

안전한 전세 계약 5단계

1단계: 등기부등본 확인 (계약 전 필수)

등기부등본의 갑구(소유권 관련)와 을구(저당권 관련)를 모두 확인합니다.

갑구에서 확인할 사항:

• 소유자 본인 여부 (신분증 대조)
• 가압류·가처분 기재 여부 → 있으면 계약 금지
• 신탁등기 여부 → 있으면 신탁사 동의 필요
• 소유권 이전 이력 (최근 빈번한 매매는 주의)

을구에서 확인할 사항:

• 근저당 설정 금액 확인
• 안전 기준: 근저당 + 보증금 < 시가의 80%
• 예시: 시가 5억, 근저당 2억이면 보증금 최대 2억까지 안전

2단계: 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 (계약 전)

계약서 작성 전에 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인합니다.

보증보험 가입 조건:

항목	HUG	SGI
보증금 한도	수도권 7억, 지방 5억	한도 없음
주택가격 기준	공시가격 150% 이내	감정평가 기준
보증료율	0.128~0.192%	0.15~0.2%
가입 거절 시	집주인 체납·다주택	담보 가치 부족

보증보험 가입 불가 물건은 계약하지 않는 것이 원칙입니다.

3단계: 계약서 작성

• 계약서에 특약 사항 기재: "임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다"
• 보증금 송금 시 반드시 임대인 명의 계좌로 송금 (대리인 불가)
• 중개사 정보(등록번호, 사무소 주소) 확인

4단계: 전입신고 + 확정일자 (입주 당일)

절차	효력	주의사항
전입신고	대항력 취득 (익일 0시)	입주 당일 즉시 신고
확정일자	우선변제권 확보	전입신고와 동시에

대항력: 집이 경매에 넘어가도 세입자의 권리 주장 가능

우선변제권: 경매 배당 시 보증금 우선 회수 가능

5단계: 전세보증보험 가입 (계약 후 1개월 이내)

전세보증보험 가입 시기는 전입신고+확정일자 완료 후입니다.

보증보험 보장 내용:

• 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급
• 보증기관이 임대인에게 구상권 행사

데이터 근거

주택 유형별 전세 사기 위험도:

주택 유형	사기 비율	보증보험 가입률	안전도
아파트	5%	85%	높음
오피스텔	12%	55%	보통
빌라·다세대	38%	25%	낮음
단독주택	15%	15%	낮음

전세 사기의 38%가 빌라·다세대에서 발생하며, 보증보험 가입률도 25%로 매우 낮습니다. 아파트 전세가 가장 안전합니다.

보증금 대비 시가 비율과 사기 위험도:

보증금/시가 비율	사기 위험도	보증보험 가입
60% 이하	매우 낮음	가능
60~80%	낮음	가능
80~100%	높음	조건부 가능
100% 초과	매우 높음	불가능

시나리오 분석

낙관 시나리오

• 전세보증보험 의무화 법안 통과
• 등기부등본 실시간 변동 알림 서비스 보편화
• 전세 사기 피해 연 1,000건 이하로 감소

중립 시나리오

• 전세보증보험 가입률 꾸준히 증가 (현재 65% → 80%)
• 아파트 전세는 안전, 빌라·다세대 리스크 지속
• 전세 사기 피해 연 3,000~4,000건 수준 유지

비관 시나리오

• 금리 변동으로 깡통전세 재발
• 소규모 임대업자 파산 증가 → 보증금 미반환 사태
• 전세 제도 자체의 존폐 논의

실전 체크리스트

계약 전 확인

• [ ] 등기부등본 발급 (인터넷등기소, 1,000원)
• [ ] 갑구: 소유자 확인, 가압류·가처분·신탁 유무
• [ ] 을구: 근저당 설정 금액 확인
• [ ] 근저당 + 보증금 < 시가의 80% 확인
• [ ] 임대인 세금 체납 여부 조회 (안심전세 앱)
• [ ] 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인 (HUG 콜센터)
• [ ] 공인중개사 등록 여부 확인 (한국공인중개사협회)

계약 후 즉시

• [ ] 입주 당일 전입신고 + 확정일자
• [ ] 전세보증보험 가입 (1개월 이내)
• [ ] 보증금 임대인 명의 계좌로 직접 송금
• [ ] 계약서 원본 안전 보관

계약 기간 중

• [ ] 6개월마다 등기부등본 재확인 (추가 근저당 설정 감시)
• [ ] 만기 6개월 전 갱신 의사 확인
• [ ] 보증금 반환 일정 사전 협의

관련 지표 해설

전세 계약 시 임대차보호법상 보호를 받으려면, 확정일자+전입신고가 필수입니다. 소액보증금 최우선변제(서울 기준 5,500만 원)도 전입신고가 전제 조건입니다.

현재 기준금리 2.75%에서 전세자금대출 금리는 약 3.5~4.5%입니다. HUG 전세보증보험 보증료는 연 0.128~0.192%로, 보증금 3억 기준 연 38~58만 원입니다.

리얼단지 활용 팁

리얼단지에서 아파트 상세 페이지의 '거래' 서브탭에서 해당 아파트의 최근 전세가를 확인할 수 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 80%를 초과하는 경우 주의가 필요합니다. DSR 대출 계산기를 활용하면 전세대출 가능 금액도 사전에 확인할 수 있습니다.

• 아파트 시세 확인은 리얼단지에서 가능합니다

2026년 3월 기준 작성