의왕 더샵캐슬 청약분석 — 주변 대비 53.9% 저렴, 로또급 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 로또 청약 (주변 대비 53.9% 저렴)
• 가장 주목할 포인트: 주변 신축 아파트에 비해 평당가가 53.9% 낮아, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 옵션입니다.
• 실수요자: 청약을 넣는 것이 유리합니다. 투자자: 시세차익 기대가 크므로 적극적인 접근이 필요합니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	의왕 더샵캐슬
위치	경기도 의왕시 어내들로 5 (오전동 52)
분양유형	무순위/잔여
주택유형	불법행위 재공급
시공사	오전가구역주택재건축사업조합
총 세대수	1
입주예정	2026.05
공고일	3월 6일(금)
청약접수	3월 11일(수) ~ 3월 11일(수)
당첨발표	3월 19일(목)

의왕 더샵캐슬은 경기도 의왕시 오전동에 위치하며, 무순위 및 잔여 물량으로 청약을 진행합니다. 주택유형은 불법행위 재공급으로, 총 1세대가 공급됩니다. 이 단지는 입주 예정일이 2026년으로 다소 시간이 남아 있지만, 현재 청약 접수가 진행 중입니다. 특히, 주변 시세에 비해 매우 저렴한 가격으로 공급되어 실수요자 및 투자자에게 큰 관심을 받고 있습니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 해당
• 토지거래허가구역: 해당
• 분양가상한제: 적용
• 전매제한: 5~8년
• 실거주의무: 5년
• 재당첨제한: 10년
• 취득세 중과 가능 (다주택자 8~12%)
• 토지거래허가 필요 (주거지역 60㎡ 초과, 실거주 2년 의무)

이 단지는 투기과열지구와 토지거래허가구역에 해당하여, 청약 시 전매제한과 실거주 의무가 있습니다. 이러한 규제는 투자자에게는 단기적인 유동성 리스크를, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
113	113.0	34.2	59,300만원	1,734만원	1

핵심 타입 심층분석 (113㎡)

• 분양가: 59,300만원
• 취득세: 2,076만원 (세율 3.5%)
• 발코니확장: 2,965만원
• 총 필요자금: 64,341만원 (6억 4,341만원)
• 계약금 (10%): 5,930만원
• 중도금 (60%): 35,580만원
• 잔금 (30%): 17,790만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 133만원 (금리 4.5% 가정)

이 단지의 주력 타입인 113㎡는 분양가가 59,300만원으로, 취득세와 발코니 확장 비용을 포함한 총 필요자금은 64,341만원입니다. 이는 주변 시세에 비해 매우 경쟁력 있는 가격으로, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지입니다.

분양가 적정성 판정

로또 청약

주변 5년 이내 신축 아파트의 평균 평당가가 3,764만원이고, 의왕 더샵캐슬의 평당가는 1,734만원으로, 주변 시세 대비 53.9% 저렴합니다. 이는 매우 유리한 조건으로, 청약을 넣을 가치가 충분합니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 주변 시세와의 비교를 통해 의왕 더샵캐슬의 분양가가 얼마나 매력적인지를 분석합니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	113㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	1,734만원	59,300만원	신축
주변 신축 중앙값	3,764만원	128,000만원	5년 이내 18개
주변 전체 평균	4,870만원	164,000만원	119개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	113㎡ 시세	거리	특징
의왕 더샵캐슬	2026	1	1,734만원	59,300만원	0.09km	무순위 청약
의왕 더샵	2021	941	4,474만원	115,000만원	0.09km	대단지, 주차 1.24대
평촌신원아침도시	2022	144	3,120만원	57,850만원	0.16km	신축, 공원 인근
양수	1984	100	2,850만원	38,800만원	0.18km	저렴한 가격
의왕 센트라인 데시앙	2024	-	4,369만원	111,593만원	0.21km	신축, 좋은 학군

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 평균 평당가: 4,870만원
• 5~10년: 평균 2,621만원
• 10~20년: 평균 2,523만원
• 20년 이상: 평균 3,090만원

신축 아파트의 평균 평당가는 4,870만원으로, 의왕 더샵캐슬의 평당가인 1,734만원과 비교할 때 64.5% 낮은 수준입니다. 이는 투자자에게 큰 시세차익을 기대하게 합니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 70,306만원
• 2025년: 76,515만원 (전년 대비 +8.8%)
• 2026년: 74,323만원 (전년 대비 -2.9%)

최근 3년간 시세는 상승세를 보였으나, 2026년에는 소폭 하락할 것으로 예상됩니다. 그러나 여전히 장기적으로는 상승세를 유지할 가능성이 높습니다.

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 71.1% (전세 42,180만원 / 분양가 59,300만원)
• 예상 갭(실투자금): 17,120만원 (1억 7,120만원)

전세가율이 71.1%로, 갭투자 가능성이 높은 상황입니다. 전세 시장이 안정적인 만큼, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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5. 입지 분석

교통

• 인근 지하철역: 군포 (500m 이내)
• 교통 호재: 금정 (GTX-C노선, 2.1km, 설계중, 개통예정 2032년)

교통 호재가 있는 만큼, 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. GTX-C노선이 개통되면 교통 편의성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다.

학군

• 초등학교: 의왕초등학교 (506m, 도보 약 8분)
• 중학교: 호성중학교 (607m, 공립)
• 고등학교: 모락고등학교 (1003m, 공립)

주변 학군이 양호하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

개발 호재

• 재개발 및 철도 계획: 금정역 GTX-C노선 개통 예정으로, 향후 생활권이 확대될 것으로 예상됩니다.

이러한 개발 호재는 시세 상승 요인으로 작용할 것입니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 청약 경쟁률 데이터가 부족하여, 유사 단지 사례를 기반으로 예상할 수 없습니다. 하지만 주변 단지의 시세와 비교할 때, 많은 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

자금 계획 (113㎡ 기준)

항목	금액
분양가	59,300만원
취득세	2,076만원
발코니/옵션 (추정)	2,965만원
총 필요자금	64,341만원
계약금 (10%)	5,930만원
중도금 대출 (60%)	35,580만원
잔금 (30%)	17,790만원

중도금 이자 부담은 월 약 133만원으로, 이를 감당할 수 있는지 미리 계획하는 것이 중요합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 5~8년 (투기과열지구)
• 실거주 의무: 5년
• 재당첨 제한: 10년

이러한 규제는 투자자에게는 단기적인 유동성 리스크를 제공하지만, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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7. 최종 판정

장점

• 주변 대비 53.9% 저렴: 평당가가 주변 신축 아파트에 비해 매우 저렴합니다.
• 양호한 학군: 교육 환경이 좋고, 자녀 교육에 유리합니다.
• 교통 호재: GTX-C노선 개통 예정으로, 교통 편의성이 향상될 것입니다.
• 갭투자 가능성: 전세가율이 71.1%로, 안정적인 수익이 기대됩니다.

리스크

• 전매제한 및 실거주 의무: 투자자에게는 유동성 리스크가 존재합니다.
• 단지 규모: 총 세대수가 1세대로, 시장에서의 유동성이 낮을 수 있습니다.
• 입주 시기: 입주 예정일이 2026년으로, 장기적인 투자 계획이 필요합니다.

최종 결론

실수요자: 강력 추천합니다. 주변 시세에 비해 매우 저렴하며, 양호한 학군과 교통 호재가 있어 장기적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

투자자: 시세차익 기대가 크므로 적극적인 접근이 필요합니다. 갭투자 가능성이 높아 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

추천도: ★★★★★ (5점 만점) — 주변 시세에 비해 매우 저렴한 가격이기 때문입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.