왕숙 아테라 공공분양주택 청약분석 — 주변 시세 대비 비교 불가, 적정 수준 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 주변 시세가 없어 비교 불가하나, 공공분양으로 안정적인 가격이 예상됨.
• 가장 주목할 포인트: 비규제 지역으로 전매제한 및 실거주 의무가 없으며, 청약 경쟁이 낮을 것으로 예상됨.
• 실수요자/투자자 결론: 실수요자에게는 안정적인 주거지로 추천하며, 투자자는 시세 상승 여력이 낮아 신중한 접근이 필요함.

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1. 단지 개요

왕숙 아테라 공공분양주택은 경기도 남양주시 일패동에 위치하며, 남양주 왕숙2지구 A-1BL에 해당합니다. 이 단지는 금호건설, 이수건설, 비에스한양, 이에스아이 등 여러 건설사가 참여하여 시공하고 있으며, 총 812세대 규모로 계획되고 있습니다. 공공분양으로 안정적인 가격이 기대되며, 특히 비규제 지역으로 전매제한과 실거주 의무가 없다는 점이 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
59A	미상	미상	49,304만원	-	?
59B	미상	미상	49,304만원	-	?
74A	미상	미상	61,368만원	-	?
84A	미상	미상	69,363만원	-	?

핵심 타입 심층분석 (59A)

59A 타입의 분양가는 49,304만원으로, 취득세는 약 542만원, 발코니 확장 비용은 약 2,465만원으로 추정됩니다. 따라서 총 필요자금은 52,311만원(5억 2,311만원)으로 계산됩니다. 이 금액은 주변 시세와 비교할 수 없지만, 공공분양으로 안정적인 가격이 예상됩니다.

• 총 필요자금 내역:
• 분양가: 49,304만원
• 취득세: 542만원
• 발코니/옵션: 2,465만원
• 총 필요자금: 52,311만원
• 계약금(10%): 4,930만원
• 중도금(60%): 29,582만원
• 잔금(30%): 14,791만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 111만원 (금리 4.5% 가정)

분양가 적정성 판정

적정 수준

주변 5년 이내 신축 단지가 없어 비교가 불가하나, 공공분양으로 안정적인 가격이 기대됩니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 주변 시세 비교가 불가하다는 점이 핵심입니다. 반경 0km 내에 5년 이내 준공된 아파트가 없기 때문에, 실질적인 가격 비교는 어렵습니다. 이는 투자자나 실수요자에게 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.

주변 주요 단지 상세

단지명

준공

세대

평당가

84㎡ 시세

거리

특징

현재 주변에 준공된 단지가 없어 실질적인 비교가 불가능합니다. 따라서 이 단지의 가격이 주변 시세와 비교해 저렴한지 비싼지 판단하기 어렵습니다.

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 신축 프리미엄 데이터가 없어 연식별 시세를 제공할 수 없습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 최근 3년간 시세 추이에 대한 데이터가 없어 분석할 수 없습니다.

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4. 전세가 & 갭투자 분석

전세 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략합니다.

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5. 입지 분석

교통

왕숙 아테라 공공분양주택은 500m 이내에 지하철역이 없습니다. 교통 편의성이 떨어지는 점은 실수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 향후 교통 호재가 없다면 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

학군

주변 학군에 대한 정보가 제공되지 않아 학군 분석은 불가합니다.

개발 호재

현재로서는 개발 호재에 대한 정보가 없습니다. 향후 개발 계획이 있다면 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (59A 기준)

항목	금액
분양가	49,304만원
취득세	542만원
발코니/옵션 (추정)	2,465만원
총 필요자금	52,311만원
계약금 (10%)	4,930만원
중도금 대출 (60%)	29,582만원
잔금 (30%)	14,791만원

중도금 이자 부담은 월 약 111만원으로, 이자 부담이 상당할 수 있으니 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 소유권 이전 등기까지 전매 제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비규제 지역으로 실거주 의무가 없습니다.
• 재당첨: 비규제 지역으로 재당첨 제한이 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

• 비규제 지역: 전매제한과 실거주 의무가 없어 유연한 투자 가능.
• 공공분양: 안정적인 가격으로 실수요자에게 적합.
• 다양한 타입: 다양한 타입의 아파트 선택 가능.

리스크

• 주변 시세 비교 불가: 주변에 준공된 단지가 없어 가격 적정성 판단이 어려움.
• 교통 불편: 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 편의성이 떨어짐.
• 개발 호재 부족: 현재로서는 개발 호재가 없어 시세 상승 여력이 낮음.

최종 결론

실수요자: 안정적인 주거지로 추천합니다. 특히 비규제 지역으로 유연한 투자와 주거가 가능합니다.

투자자: 시세 상승 여력이 낮아 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 데이터가 없어 가격 적정성을 판단하기 어려우니, 투자에 있어 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

추천도: ★★★☆☆ (5점 만점) — 안정적인 주거지지만 시세 상승 여력이 낮음.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제 지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.