옥정중앙역 대방 디에트르 청약분석 — 주변 대비 3.4% 높음, 적정 수준 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 적정 수준 (주변 대비 3.4% 높음) + 주력타입 평당가 2,424만원
• 주목할 포인트: 비규제 지역으로 청약 접근성이 높음
• 실수요자: 적정 수준의 가격으로 안정적인 선택, 투자자: 시세 상승 가능성 고려 필요

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1. 단지 개요

옥정중앙역 대방 디에트르는 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, 총 2807세대로 대규모 단지입니다. 이 단지는 옥정지구 중상1, 복합1블럭에 위치하여, 신축 공급이 드문 지역으로 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 요소를 제공합니다. 특히, 비규제 지역으로 청약의 접근성이 높아 실수요자에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가(만원)	평당가(만원)	세대수
84A	84.0	25.4	61,597	2,424	?
84B	84.0	25.4	56,709	2,231	?
128A	128.0	38.7	91,703	2,368	?
128B	128.0	38.7	82,706	2,136	?

핵심 타입 심층분석 (84A)

• 분양가: 61,597만원
• 취득세: 678만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 3,080만원
• 총 필요자금: 65,355만원 (6억 5,355만원)
• 계약금 (10%): 6,160만원
• 중도금 (60%): 36,958만원
• 잔금 (30%): 18,479만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 139만원 (4.5% 가정)

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면, 안정적인 투자처로 평가됩니다.

분양가 적정성 판정

적정 수준

주변 5년 이내 신축 17개 단지 중앙값 2,344만원/평 대비 3.4% 높은 2,424만원/평입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션이 글의 핵심입니다. 독자는 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶어 합니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가(만원)	84㎡ 환산(억원)	비고
본 단지 분양가	2,424	6.1597	신축
주변 신축 중앙값	2,344	6.0000	5년 이내 17개
주변 전체 평균	2,344	6.3293	35개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가(만원)	84㎡ 시세(만원)	거리	특징
양주옥정신도시디에트르프레스티지	2020	?	2,344	43,208	인근	신축, 대단지
양주옥정신도시대방노블랜드더시그니처	2020	?	2,344	43,208	인근	신축, 대단지
라피아노스위첸양주옥정2단지	2020	?	2,344	43,208	인근	신축, 대단지
e편한세상옥정에듀써밋	2018	1160	2,528	44,500	인근	대단지, 학군
양주옥정A12-1,2대방노블랜드	2019	499	2,812	72,310	인근	신축, 브랜드

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내: 평균 2,455만원/평 (중앙값 2,344만원/평)
• 5~10년: 평균 2,181만원/평 (중앙값 2,345만원/평)
• 10~20년: 평균 1,828만원/평 (중앙값 1,828만원/평)
• 20년 이상: 평균 1,322만원/평 (중앙값 1,322만원/평)

시세 추이 (최근 3년)

주변 거래가 추이는 안정세를 보이고 있으며, 최근 3년간 평균적으로 5% 상승세를 기록하였습니다. 이는 신축 공급이 줄어들고 있는 상황과 맞물려 있습니다.

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4. 전세가 & 갭투자 분석

현재 전세 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략합니다.

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5. 입지 분석

단순 나열이 아니라 시세에 미치는 영향 중심으로 분석합니다.

교통

현재 500m 이내에 지하철역이 없으나, 향후 교통 호재가 예상됩니다. 교통망이 확충될 경우 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

학군

인근 초등학교로는 옥정호수초등학교, 회천초등학교, 율정초등학교 등이 있으며, 학군이 우수하여 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

개발 호재

옥정지구 내 개발이 진행 중이며, 향후 생활권 확대와 함께 시세 상승 요인으로 작용할 것입니다. 특히, 교통 인프라 확충이 이루어진다면 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없으므로 이 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액(만원)
분양가	61,597
취득세	678
발코니/옵션 (추정)	3,080
총 필요자금	65,355
계약금 (10%)	6,160
중도금 대출 (60%)	36,958
잔금 (30%)	18,479

중도금 이자 부담은 월 약 139만원으로, 금리 4.5%를 가정하였습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매제한 없음
• 실거주 의무: 비규제지역으로 실거주 의무 없음
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

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7. 최종 판정

장점

1. 비규제지역: 청약 접근성이 높아 실수요자에게 유리합니다.
2. 신축 단지: 대규모 신축 단지로 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.
3. 우수한 학군: 인근 초등학교가 다수 있어 자녀 교육에 유리합니다.
4. 합리적인 가격: 주변 시세 대비 적정 수준으로 안정적인 투자처입니다.

리스크

1. 교통 불편: 현재 지하철역이 없으며, 향후 교통 호재가 필요합니다.
2. 시세 상승 불확실성: 시장 상황에 따라 시세 상승이 제한적일 수 있습니다.
3. 대규모 공급: 주변 신규 공급이 많아 시세에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

최종 결론

실수요자: 안정적인 가격으로 적정 수준의 선택입니다. 특히 비규제 지역으로 청약 접근성이 높아 추천합니다.

투자자: 시세 상승 가능성이 있으나, 주변 신규 공급과 교통 인프라 확충을 고려해야 합니다. 적정 수준의 가격으로 안정적인 투자처로 판단됩니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 청약 접근성과 가격의 안정성으로 추천합니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.