업성 푸르지오 레이크시티 청약분석 — 주변 시세 대비 13% 저렴, 저렴한 편 청약
업성 푸르지오 레이크시티 청약분석
업성 푸르지오 레이크시티 청약분석 — 주변 시세 대비 13% 저렴, 저렴한 편 청약
핵심 요약
- 시세 판정: 저렴한 편 + 주변 신축 대비 13% 저렴
- 가장 주목할 포인트: 비규제 지역으로 청약 후 전매가 가능
- 실수요자: 적극 추천, 투자자: 시세차익 기대 가능
1. 단지 개요
업성 푸르지오 레이크시티는 충청남도 천안시 서북구 업성동에 위치하고 있으며, 총 1,460세대 규모로 민간분양 형태로 공급됩니다. 이 단지는 업성3도시개발구역 내에 위치해 있으며, 천안 지역 내 신축 아파트 공급이 제한적인 상황에서 분양되는 점이 주목됩니다. 입주 예정일은 미정이나, 청약 일정이 4월 13일부터 15일까지로 예정되어 있어 실수요자와 투자자 모두에게 관심이 집중될 것으로 보입니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 72A | 72.0 | 21.8 | 50,890만원 | 2,336만원 | ?세대 |
| 72B | 72.0 | 21.8 | 51,440만원 | 2,361만원 | ?세대 |
| 72C | 72.0 | 21.8 | 49,980만원 | 2,294만원 | ?세대 |
| 72D | 72.0 | 21.8 | 50,540만원 | 2,320만원 | ?세대 |
| 84A | 84.0 | 25.4 | 60,990만원 | 2,400만원 | ?세대 |
| 84B | 84.0 | 25.4 | 61,870만원 | 2,434만원 | ?세대 |
| 84C | 84.0 | 25.4 | 60,620만원 | 2,385만원 | ?세대 |
| 84D | 84.0 | 25.4 | 61,180만원 | 2,407만원 | ?세대 |
| 95A | 95.0 | 28.7 | 76,960만원 | 2,678만원 | ?세대 |
| 95B | 95.0 | 28.7 | 77,920만원 | 2,711만원 | ?세대 |
핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)
주력 타입인 84A(84.0㎡)의 분양가는 60,990만원이며, 취득세는 671만원(세율 1.1%)으로 추정됩니다. 발코니 확장 비용은 약 3,050만원으로 예상되며, 총 필요자금은 64,711만원(6억 4,711만원)입니다. 이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교 시 저렴한 편으로 판단됩니다.
분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 아파트 6개 단지 중앙값 2,759만원/평 대비 13% 저렴한 2,400만원/평으로, 가격 경쟁력이 높습니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 2,400만원 | 60,990만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 2,759만원 | 69,500만원 | 5년 이내 6개 |
| 주변 전체 평균 | 2,400만원 | 54,052만원 | 36개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| e편한세상 성성호수공원 | 2025 | ? | 10,086만원 | 59,240만원 | 0.39km | 고급 브랜드 |
| 성성자이 레이크파크 | 2024 | ? | 2,445만원 | 56,700만원 | 0.67km | 신축 |
| 천안 아이파크 시티 5단지 | 2020 | ? | 3,445만원 | 60,860만원 | 1.0km | 대단지 |
| 천안푸르지오레이크사이드 | 2023 | 1023 | 2,828만원 | 56,500만원 | 1.12km | 주차 1.21대/세대 |
| 천안 성성 비스타동원 | 2024 | 1195 | 2,654만원 | 54,500만원 | 1.18km | 일반고 인근 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내 평균 평당가: 3,982만원
- 5~10년 평균 평당가: 2,452만원
- 10~20년 평균 평당가: 1,572만원
- 20년 이상 평균 평당가: 933만원
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 45,486만원
- 2025년: 평균 50,233만원 (전년 대비 +10.4%)
- 2026년: 평균 53,612만원 (전년 대비 +6.7%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 84㎡ 전세 평균: 29,517만원
- 예상 전세가율: 48.4%
- 예상 갭(실투자금): 31,473만원
5. 입지 분석
교통
본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없으나, 인근 도로망이 잘 발달되어 있어 차량 이용이 용이합니다. 향후 교통호재가 생길 경우 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
학군
주변 초등학교는 천안가람초등학교, 천안성성초등학교, 천안업성초등학교가 있으며, 중학교와 고등학교도 가까이 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 학군이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
개발 호재
업성동 일대는 개발이 진행 중이며, 향후 생활 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 호재는 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터는 없으나, 유사 단지의 경쟁률을 고려할 때 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 60,990만원 |
| 취득세 | 671만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 3,050만원 |
| 총 필요자금 | 64,711만원 |
| 계약금 (10%) | 6,099만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 36,594만원 |
| 잔금 (30%) | 18,297만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 137만원(4.5% 금리 가정)입니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제 지역으로 청약 후 전매가 가능합니다.
- 실거주 의무: 비규제 지역이므로 실거주 의무가 없습니다.
- 재당첨: 무순위(사후접수)로 재당첨 제한이 없습니다.
7. 최종 판정
장점
- 주변 신축 대비 13% 저렴한 분양가
- 비규제 지역으로 전매 가능
- 양호한 학군과 개발 호재
- 중도금 이자 부담이 낮음
리스크
- 교통 편의성이 부족
- 인근 단지와의 경쟁 심화 가능성
- 입주 시기 미정으로 불확실성 존재
최종 결론
실수요자: 적극 추천합니다. 저렴한 분양가와 양호한 학군, 전매 가능성 등으로 실거주에 적합합니다.
투자자: 시세차익이 기대됩니다. 주변 시세 대비 저렴한 분양가로 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 대비 저렴한 가격이 큰 장점입니다.
8. 청약 실전 체크리스트
청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.
자격 요건 체크
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
| 청약통장 | 가입 기간·납입 횟수 | 1순위 기준 |
| 무주택 여부 | 본인 및 세대원 전원 | 세대 분리 주의 |
| 재당첨 제한 | 과거 당첨 이력 | 비규제지역 재당첨 제한 없음 |
| 소득 기준 | 특별공급 해당 시 | 도시근로자 월소득 |
| 거주지 요건 | 해당 지역 거주 기간 | 1순위 지역 우선 |
자금 준비 체크
- [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
- [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
- [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
- [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
- [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)
청약 일정 체크
- [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
- [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
- [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
- [ ] 계약 일정·장소 확인
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.