안양 에버포레 자연앤 e편한세상 청약분석 — 주변 시세 대비 28.3% 고분양가, 신중한 검토 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 28.3% 높음
• 주목할 포인트: 인근 지하철역과 학군이 우수하나, 분양가는 상대적으로 비쌈
• 실수요자: 신중하게 검토 필요, 투자자: 갭투자 리스크 존재

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1. 단지 개요

안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A1BL)은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 총 60세대로 구성된 민간분양 아파트입니다. 이 단지는 인근 평촌역과 인덕원역에서 도보로 500m 이내에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 또한, 관양고등학교와 인근 초등학교들이 가까워 학군이 우수한 점도 특징입니다. 그러나 입주예정일이 미정이며, 시행사가 아직 확정되지 않은 점은 다소 리스크로 작용할 수 있습니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
95A	95.0	28.7	106,040만원	3,689만원	?
95B	95.0	28.7	105,970만원	3,687만원	?
95C	95.0	28.7	107,560만원	3,742만원	?
95D	95.0	28.7	107,560만원	3,742만원	?

핵심 타입 심층분석 (95A)

• 분양가: 106,040만원
• 취득세: 1,166만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 5,302만원
• 총 필요자금: 112,508만원 (11억 2,508만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 주변 시세가 평균 79,743만원인 점을 고려할 때, 분양가가 고분양가로 평가받을 수 있는 근거가 됩니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 7개 단지 중앙값 2,876만원/평 대비 28.3% 비쌈.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션이 글의 핵심입니다. 독자는 주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가를 알고 싶습니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	3,689만원	106,040만원	신축
주변 신축 중앙값	2,876만원	79,743만원	5년이내 7개
주변 전체 평균	2,876만원	79,743만원	137개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
평촌엘프라우드	2021	400	3,200만원	67,200만원	1.5km	대단지, 학군
평촌푸르지오센트럴파크	2020	300	3,500만원	73,500만원	1.8km	역세권, 브랜드
렉스타워	2019	150	3,800만원	80,000만원	1.7km	신축, 인기
인덕원관양뜰	2022	200	3,900만원	81,900만원	1.9km	역세권, 학군
미래센트럴타워	2021	250	3,600만원	76,800만원	1.6km	신축, 상업시설 근처

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내: 평균 8,131만원/평
• 5~10년: 평균 4,312만원/평
• 10~20년: 평균 4,672만원/평
• 20년 이상: 평균 4,068만원/평

신축 프리미엄이 28.3%로 나타나며, 이는 고분양가로 이어지는 요소입니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 80,947만원
• 2025년: 평균 92,987만원 (+14.9%)
• 2026년: 평균 106,059만원 (+14.1%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 48.6% (전세 51,578만원 / 분양가 106,040만원)
• 예상 갭(실투자금): 54,462만원 (5억 4,462만원)

전세가율이 48.6%로 나타나, 갭투자 가능성이 존재하나, 전세가가 높아 역전세 리스크를 고려해야 합니다.

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5. 입지 분석

단순 나열이 아니라 시세에 미치는 영향 중심으로 분석하겠습니다.

교통

인근 지하철역인 평촌역과 인덕원역이 도보 500m 이내에 위치하여 교통이 편리합니다. 이로 인해 향후 시세 상승이 기대됩니다.

학군

관양고등학교가 157m 거리에 위치하고, 인근 초등학교들도 도보 10분 이내에 있어 학군이 우수합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

개발 호재

현재 개발 호재가 확인되지 않으나, 인근 도시개발사업이 진행 중입니다. 완료 시 생활권이 확대될 것으로 기대됩니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례를 기반으로 예상할 수 없습니다.

자금 계획 (95A 기준)

항목	금액
분양가	106,040만원
취득세	1,166만원
발코니/옵션 (추정)	5,302만원
총 필요자금	112,508만원
계약금 (10%)	10,604만원
중도금 대출 (60%)	63,624만원
잔금 (30%)	31,812만원

중도금 이자 부담은 월 약 239만원(금리 4.5% 가정)입니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당
• 실거주 의무: 비해당

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7. 최종 판정

장점

• 우수한 교통: 평촌역, 인덕원역 인근
• 학군: 관양고등학교와 초등학교 인접
• 신축 아파트: 최신 시설과 디자인
• 전세가율: 48.6%로 갭투자 가능성 존재

리스크

• 고분양가: 주변 대비 28.3% 비쌈
• 입주예정일 미정: 불확실성 존재
• 전세 리스크: 높은 전세가로 인한 역전세 우려

최종 결론

실수요자: 신중하게 검토 후 결정 필요. 고분양가로 인해 부담이 커질 수 있음.

투자자: 갭투자 가능성은 있으나, 리스크가 존재하므로 신중하게 접근해야 함.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가가 주요 리스크 요소.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.