상주북천 하늘채 파크원 청약분석 — 주변 대비 46.5% 비쌈, 고분양가 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 46.5% 높음
• 가장 주목할 포인트: 주변 84㎡ 평균 시세 22,009만원, 분양가 45,400만원
• 실수요자: 비추천 / 투자자: 신중한 판단 필요

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1. 단지 개요

상주북천 하늘채 파크원은 경상북도 상주시 냉림동에 위치하며, 총 466세대로 민간분양 형태로 공급됩니다. 코오롱글로벌(주)에서 시공하며, 입주예정일은 미정입니다. 해당 지역은 최근 5년간 신축 아파트 공급이 적은 편이며, 청약 시장에서의 경쟁이 예상됩니다. 특히, 주변 시세와 비교했을 때 분양가가 상당히 높은 편입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
66	66.0	20.0	36,700만원	1,838만원	?세대
84A	84.0	25.4	45,400만원	1,786만원	?세대
84B	84.0	25.4	45,400만원	1,786만원	?세대
84C	84.0	25.4	44,800만원	1,763만원	?세대
117	117.0	35.4	63,700만원	1,799만원	?세대

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

주력 타입인 84A(84.0㎡, 25.4평)의 경우, 분양가는 45,400만원이며, 이를 기준으로 실제 필요자금을 계산해보면 다음과 같습니다.

• 분양가: 45,400만원
• 취득세: 499만원 (세율 1.1%)
• 발코니 확장: 2,270만원
• 총 필요자금: 48,169만원 (4억 8,169만원)

이 금액을 주변 입주 후 시세와 비교해보면, 주변 84㎡ 평균 시세는 22,009만원으로, 분양가 대비 2배 이상 차이가 나며, 이는 고분양가로 평가됩니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 2개 단지 중앙값 1,219만원/평 대비 46.5% 높은 수준입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 독자가 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶어하는 핵심 부분입니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	1,786만원	45억 4천만원	신축
주변 신축 중앙값	1,219만원	30억 5천만원	5년이내 2개
주변 전체 평균	1,333만원	33억 5천만원	138개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
상주무양태왕아너스	2020	?	1,219만원	30억 5천만원	?	신축
상주 미소지움 더퍼스트	2020	?	1,219만원	30억 5천만원	?	신축
북천코아루하트리움	2020	211	1,401만원	35억 6천만원	0.29km	최고18층
냉림지엘리더스파크	2011	95	869만원	22억 5천만원	0.38km	일반
주공6	2001	?	902만원	22억 5천만원	0.29km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

신축 아파트의 프리미엄은 주변 5년 이내 신축 아파트 평균 평당가 1,219만원에 비해 1,786만원으로 약 46.5% 높습니다. 이는 신축 아파트에 대한 수요가 높아 가격이 상승하고 있음을 시사합니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 21,958만원 (58건)
• 2025년: 평균 22,400만원 (59건) (전년 대비 +2.0%)
• 2026년: 평균 24,666만원 (18건) (전년 대비 +10.1%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

주변 전세 시세를 보면, 84㎡ 전세 평균은 21,833만원으로, 분양가 45,400만원 대비 전세가율은 48.1%입니다. 이로 인해 예상 갭(실투자금)은 23,567만원입니다. 이는 갭투자에 대한 가능성을 제시하지만, 전세가의 하락 리스크도 감안해야 합니다.

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5. 입지 분석

입지 분석은 시세에 미치는 영향을 중심으로 진행됩니다.

교통

본 단지는 500m 이내 지하철역이 없어 교통 접근성이 떨어집니다. 이는 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

주변 학군은 양호하나, 초등학교와 중학교까지 도보로 11분에서 18분 정도 소요됩니다. 학군이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 교통 접근성이 떨어지는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재가 보이지 않으며, 이는 시세 상승에 대한 기대감을 낮추는 요소입니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례 기반 예상은 불가능하므로 이 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	45,400만원
취득세	499만원
발코니/옵션 (추정)	2,270만원
총 필요자금	48,169만원
계약금 (10%)	4,540만원
중도금 대출 (60%)	27,240만원
잔금 (30%)	13,620만원

중도금 이자 부담은 월 약 102만원 (금리 4.5% 가정)이며, 이는 투자자의 자금 계획에 큰 부담이 될 수 있습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비규제지역으로 실거주 의무가 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

• 신축 아파트: 신축으로 인한 프리미엄이 존재합니다.
• 양호한 학군: 근처에 초중고가 위치하여 교육환경이 좋습니다.
• 전매제한 없음: 비규제지역으로 전매가 자유롭습니다.
• 갭투자 가능성: 전세가율이 48.1%로 갭투자가 가능합니다.

리스크

• 고분양가: 주변 시세 대비 46.5% 비쌈.
• 교통 불편: 500m 이내 지하철역 없음.
• 개발 호재 부족: 현재로서는 특별한 개발 호재가 없음.

최종 결론

실수요자: 비추천. 고분양가로 인해 장기적인 시세 상승이 불투명합니다.

투자자: 신중한 판단 필요. 갭투자는 가능하나, 시세 상승의 리스크가 크므로 주의가 필요합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인한 리스크가 크기 때문입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.