범어역 파크드림 디아르 청약분석 — 주변 대비 15.7% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가로, 주변 시세 대비 15.7% 비쌉니다.
• 가장 주목할 포인트: 대구 수성구의 입지와 교통 편의성.
• 실수요자/투자자 한줄 결론: 실수요자는 신중한 결정이 필요하며, 투자자는 시세 상승 가능성을 고려해야 합니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	범어역 파크드림 디아르
위치	대구광역시 수성구 수성동 4가 996번지 일원
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	에이치에스화성주식회사
총 세대수	47
입주예정	2028.10
공고일	3월 27일(금)
청약접수	4월 6일(월) ~ 4월 8일(수)
당첨발표	4월 14일(화)

범어역 파크드림 디아르는 대구 수성구 수성동에 위치하며, 총 47세대의 소규모 단지입니다. 대구 지하철역과의 근접성 덕분에 교통이 편리하며, 이 지역은 신축 공급이 드문 곳입니다. 입주 예정일은 2028년 10월로, 앞으로의 시세 상승 가능성이 존재합니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

위의 규제 현황은 자금 계획에 긍정적 영향을 미칩니다. 전매제한이 없고 실거주 의무도 없어 자금 회수와 투자 전략에 유리합니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
73	73.0	22.1	83,210만원	3,768만원	?
74	74.0	22.4	84,490만원	3,774만원	?
84A	84.0	25.4	97,350만원	3,831만원	?

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 97,350만원
• 취득세: 1,071만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 4,868만원
• 총 필요자금: 103,289만원 (10억 3,289만원)
• 계약금 (10%): 9,735만원
• 중도금 (60%): 58,410만원
• 잔금 (30%): 29,205만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 219만원 (4.5% 가정)

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면 고분양가로 평가됩니다. 주변 시세 대비 15.7% 비쌉니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 단지 중앙값은 3,310만원/평으로, 범어역 파크드림 디아르의 평당가 3,831만원은 15.7% 높은 수치입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 청약 여부를 판단하는 데 매우 중요합니다. 주변 집값이 얼만지, 분양가가 합리적인지를 분석합니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	3,831만원	97,350만원	신축
주변 신축 중앙값	3,310만원	82,500만원	5년 이내 29개
주변 전체 평균	3,760만원	94,400만원	140개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
범어자이르네	2020	1,000	3,300만원	85,000만원	1.5km	역세권
수성범어W	2021	500	3,500만원	90,000만원	1.8km	대단지
범어아이파크1차	2018	600	3,600만원	92,000만원	1.6km	학군 우수
범어자이	2019	800	3,400만원	88,000만원	1.7km	브랜드
범어에일린의뜰	2020	300	3,200만원	85,000만원	1.9km	신축

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 단지: 평균 4,300만원/평 (중앙값 4,191만원)
• 5~10년: 평균 4,173만원/평 (중앙값 3,694만원)
• 10~20년: 평균 3,760만원/평 (중앙값 3,307만원)
• 20년 이상: 평균 3,829만원/평 (중앙값 3,142만원)

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 61,994만원 (283건)
• 2025년: 평균 66,019만원 (217건) (전년 대비 +6.5%)
• 2026년: 평균 62,689만원 (72건) (전년 대비 -5.0%)

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 35,420만원 (365건)
• 예상 전세가율: 36.4% (분양가 97,350만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 61,930만원 (6억 1,930만원)

전세가율이 36.4%로, 갭투자 가능성이 존재하지만, 전세가가 낮아 역전세 리스크가 우려됩니다.

5. 입지 분석

범어역 파크드림 디아르는 교통과 학군이 뛰어난 입지에 위치하고 있어 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

교통

인근 지하철역이 500m 이내로 분포해 있어 이동이 용이합니다. 대봉교, 어린이세상, 범어, 대구은행, 수성구청 역이 가까워 편리한 교통망을 제공합니다.

학군

주변 초등학교와 중학교, 고등학교가 도보 거리 내에 있어 학군이 우수합니다. 특히 대구동중학교와 대구중앙고등학교는 공립과 사립 모두 포함되어 있어 학부모들에게 매력적인 요소입니다.

개발 호재

현재 재개발이나 재건축 사업이 진행 중인 곳은 없지만, 인근 지역의 개발 계획은 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 경쟁률 데이터는 없으나, 유사 단지의 경쟁률을 고려할 때, 수요가 높은 지역인 만큼 높은 경쟁률이 예상됩니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	97,350만원
취득세	1,071만원
발코니/옵션 (추정)	4,868만원
총 필요자금	103,289만원
계약금 (10%)	9,735만원
중도금 대출 (60%)	58,410만원
잔금 (30%)	29,205만원

중도금 이자 부담은 월 약 219만원으로, 자금 계획 수립 시 유의해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 전매제한이 없습니다.
• 실거주 의무: 비적용으로 자유로운 매매가 가능합니다.
• 재당첨: 재당첨 제한이 없어 향후 청약 참여에 유리합니다.

7. 최종 판정

장점

• 교통 편리성: 인근 지하철역과의 근접성.
• 학군 우수: 주변 초중고가 도보 거리에 위치.
• 소규모 단지: 47세대의 소규모로 프라이빗한 주거환경.
• 전매제한 없음: 비규제지역으로 매매가 자유롭습니다.

리스크

• 고분양가: 주변 시세 대비 15.7% 비쌉니다.
• 전세가율 낮음: 예상 전세가율이 36.4%로 갭투자 리스크 존재.
• 입주 예정일: 2028년으로, 장기 투자 필요.

최종 결론

실수요자: 고분양가로 인해 신중한 결정이 필요합니다. 주변 시세와의 차이를 고려하여 실제 필요성을 재검토해야 합니다.

투자자: 시세 상승 가능성을 고려하되, 전세가율과 고분양가를 감안하여 리스크를 평가해야 합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인한 리스크가 크기 때문입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.