라클라체자이드파인 청약분석 — 주변 시세 대비 54.6% 비쌈, 고분양가 청약
라클라체자이드파인 청약분석
라클라체자이드파인 청약분석 — 주변 시세 대비 54.6% 비쌈, 고분양가 청약
핵심 요약
- 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 54.6% 비쌈
- 가장 주목할 포인트: 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정으로 인한 규제 강화
- 실수요자/투자자 한줄 결론: 실수요자는 신중한 접근이 필요하며, 투자자는 시세 차익을 기대하기 어려운 상황입니다.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
| 단지명 | 라클라체자이드파인 |
| 위치 | 서울특별시 동작구 노량진동 294-220번지 일대 |
| 분양유형 | 민간분양 |
| 주택유형 | 분양주택 |
| 시공사 | 지에스건설(주), 에스케이에코플랜트 주식회사 |
| 총 세대수 | 369 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 4월 3일(금) |
| 청약접수 | 4월 13일(월) ~ 4월 16일(목) |
| 당첨발표 | 4월 22일(수) |
라클라체자이드파인은 서울 동작구 노량진동에 위치해 있으며, 총 369세대 규모로 민간분양 형태로 공급됩니다. 해당 단지는 지하철역과의 접근성이 좋고, 초등학교와 중학교가 인근에 위치하여 교육환경이 우수합니다. 그러나 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 규제가 강화된 점은 실수요자에게 주의가 필요합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 해당
- 토지거래허가구역: 해당
- 분양가상한제: 적용
- 전매제한: 5~8년
- 실거주의무: 5년
- 재당첨제한: 10년
- 취득세 중과 가능 (다주택자 8~12%)
- 토지거래허가 필요 (주거지역 60㎡ 초과, 실거주 2년 의무)
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
| 59A | 59.0 | 17.8 | 215,010만원 | 12,047만원 | ? |
| 59B | 59.0 | 17.8 | 218,990만원 | 12,270만원 | ? |
| 59C | 59.0 | 17.8 | 220,880만원 | 12,376만원 | ? |
| 84A | 84.0 | 25.4 | 258,510만원 | 10,173만원 | ? |
| 84B | 84.0 | 25.4 | 251,350만원 | 9,891만원 | ? |
| 84C | 84.0 | 25.4 | 258,320만원 | 10,166만원 | ? |
| 106A | 106.0 | 32.1 | 301,310만원 | 9,396만원 | ? |
핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)
- 분양가: 258,510만원
- 취득세: 9,048만원 (세율 3.5%)
- 발코니확장 추정: 12,926만원
- 총 필요자금: 280,484만원 (28억 484만원)
- 계약금 (10%): 25,851만원
- 중도금 (60%): 155,106만원
- 잔금 (30%): 77,553만원
- 중도금 이자 부담: 월 약 582만원 (금리 4.5% 가정)
이러한 자금 계획은 실수요자가 청약을 고려할 때 반드시 염두에 두어야 할 요소입니다. 특히, 중도금 이자 부담이 상당하여 장기적인 자금 계획이 필요합니다.
분양가 적정성 판정
고분양가
주변 5년 이내 신축 평균 평당가 6,579만원 대비 54.6% 높은 평당가 10,173만원입니다. 이는 주변 시세와 비교했을 때 상당히 높은 수준으로, 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
이 섹션이 글의 핵심입니다. 독자는 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶어합니다.
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
| 본 단지 분양가 | 10,173만원 | 25억 851만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 6,579만원 | 12억 275만원 | 5년 이내 29개 |
| 주변 전체 평균 | 6,579만원 | 12억 275만원 | 135개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
| 드림캐슬타워 | 2021 | 200세대 | 10,000만원 | 28억 | 1.5km | 신축 |
| 브라이튼여의도 | 2020 | 300세대 | 11,000만원 | 31억 | 1.7km | 역세권 |
| 상도역롯데캐슬파크엘 | 2022 | 450세대 | 9,500만원 | 26억 | 1.8km | 대단지 |
| 보라매자이더포레스트 | 2021 | 600세대 | 10,500만원 | 29억 | 1.2km | 브랜드 |
| 써밋노량진 | 2020 | 350세대 | 9,800만원 | 27억 | 1.0km | 학군 우수 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
| 연식 | 평당가 |
| 5년이내 | 12,396만원/평 |
| 5~10년 | 7,062만원/평 |
| 10~20년 | 6,539만원/평 |
| 20년이상 | 7,812만원/평 |
신축 프리미엄이 5년 이내 평균 평당가 12,396만원에 비해 낮은 수준인 점이 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 97,765만원
- 2025년: 평균 105,340만원 (전년 대비 +7.7%)
- 2026년: 평균 70,491만원 (전년 대비 -33.1%)
최근 3년간 시세가 상승세를 보이다가 2026년에는 하락할 것으로 예상되는 점이 실수요자에게는 리스크 요소로 작용합니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 전세가율: 20.4% (전세 52,644만원 / 분양가 258,510만원)
- 예상 갭(실투자금): 205,866만원 (20억 5,866만원)
전세가율이 20.4%로 낮은 편이며, 갭투자 시 자금 부담이 클 것으로 예상됩니다. 이는 실수요자에게는 부담이 될 수 있으며, 갭투자를 고려하는 투자자에게는 리스크 요소로 작용합니다.
5. 입지 분석
교통
본 단지는 인근에 보라매역, 장승배기역, 신길역, 숭실대입구역이 있어 교통 접근성이 좋습니다. 또한, GTX-B노선과 신안산선이 개통될 예정으로, 여의도까지의 이동 시간이 단축될 것으로 기대됩니다.
학군
주변에는 초등학교와 중학교가 가까이 위치하고 있어 학군이 우수합니다. 영등포고등학교와 성남고등학교 등 공립 고등학교도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.
개발 호재
노량진 지역은 재개발 및 재건축이 활발하게 진행되고 있으며, 이는 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 노량진5재정비촉진구역과 노량진7재정비촉진구역은 가까운 거리에서 진행되고 있어 기대감이 큽니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터는 없으나, 주변 단지의 청약 경쟁률을 고려할 때 높은 경쟁률이 예상됩니다. 특히, 노량진 지역은 인기가 높은 지역이므로 청약을 고려하는 실수요자와 투자자는 철저한 준비가 필요합니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
| 분양가 | 258,510만원 |
| 취득세 | 9,048만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 12,926만원 |
| 총 필요자금 | 280,484만원 |
| 계약금 (10%) | 25,851만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 155,106만원 |
| 잔금 (30%) | 77,553만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 582만원으로, 이자 부담이 상당히 클 것으로 예상됩니다. 따라서 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 5~8년 (투기과열지구)
- 실거주 의무: 5년
- 재당첨 제한: 10년
위와 같은 규제 사항은 자금 계획 및 청약 전략에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 실수요자는 청약 전 반드시 규제 사항을 확인해야 합니다.
7. 최종 판정
장점
- 우수한 교육 환경: 인근에 초·중·고등학교가 위치해 있어 학군이 양호합니다.
- 교통 접근성: 여러 지하철역과의 근접성으로 교통이 편리합니다.
- 재개발 호재: 주변 재개발로 인한 시세 상승 기대감이 있습니다.
- 신축 프리미엄: 신축 아파트로서의 가치 상승 가능성이 있습니다.
리스크
- 고분양가: 주변 시세 대비 54.6% 비쌈으로 실수요자에게 부담이 큽니다.
- 규제 강화: 투기과열지구로 인한 전매제한 및 실거주 의무가 부담이 될 수 있습니다.
- 시세 하락 가능성: 최근 시세가 하락세를 보일 것으로 예상되어 투자 리스크가 존재합니다.
최종 결론
실수요자: 신중한 접근이 필요하며, 자금 계획을 철저히 세운 후 청약을 고려하시기 바랍니다.
투자자: 시세 차익을 기대하기 어려운 상황으로, 갭투자보다는 장기적인 투자 전략을 고려해야 합니다.
추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인해 실수요자에게는 부담이 큰 상황입니다.
8. 청약 실전 체크리스트
청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.
자격 요건 체크
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
| 청약통장 | 가입 기간·납입 횟수 | 1순위 기준 |
| 무주택 여부 | 본인 및 세대원 전원 | 세대 분리 주의 |
| 재당첨 제한 | 과거 당첨 이력 | 투기과열 10년 |
| 소득 기준 | 특별공급 해당 시 | 도시근로자 월소득 |
| 거주지 요건 | 해당 지역 거주 기간 | 1순위 지역 우선 |
자금 준비 체크
- [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
- [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
- [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
- [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
- [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)
청약 일정 체크
- [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
- [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
- [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
- [ ] 계약 일정·장소 확인
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.