동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크 청약분석 — 주변 시세 대비 15% 저렴, 저렴한 편의 청약

핵심 요약

• 본 단지의 분양가는 48,660만원으로, 주변 84㎡ 평균 시세 59,000만원 대비 17.6% 저렴합니다.
• 주변 시세가 안정적인 가운데, 전세가율 70.6%로 실수요자에게는 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.
• 실수요자에게는 적정 가격의 청약 기회이며, 투자자에게는 갭투자가 가능한 매력적인 물건입니다.

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1. 단지 개요

동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크(A59BL)는 경기도 화성시 동탄구 신동에 위치하고 있습니다. 이 단지는 무순위 및 잔여 물량으로 청약이 진행되며, 총 세대수는 1세대입니다. 입주예정일은 미정이지만, 주변 단지들과의 시세 비교를 통해 안정적인 투자처로 평가됩니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	미상	미상	48,660만원	-	1

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 48,660만원
• 취득세: 535만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 2,433만원
• 총 필요자금: 51,628만원 (5억 1,628만원)
• 계약금 (10%): 4,866만원
• 중도금 (60%): 29,196만원
• 잔금 (30%): 14,598만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 109만원 (금리 4.5% 가정)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때, 저렴한 편으로 평가됩니다.

분양가 적정성 판정

저렴한 편

주변 84㎡ 평균 시세 59,000만원 대비 17.6% 저렴한 가격입니다. 이는 최근 5년 이내 신축 아파트 평균 시세와 비교할 때도 낮은 편입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 독자가 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶어하는 부분입니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	-	4억 8,660만원	신축
주변 신축 중앙값	-	5억 6,650만원	5년 이내 4개
주변 전체 평균	-	5억 7,758만원	9개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
e편한세상동탄파크아너스	2024년	800	2,347만원	7억 1,000만원	0.78km	역세권, 대단지
동탄2디에트르포레	2022년	310	2,539만원	4억 3,000만원	0.99km	일반
그린힐 반도유보라 아이비파크 10	2018년	1241	2,461만원	4억 4,500만원	1.17km	일반
동탄파크릭스A55BL아파트	2025년	660	2,324만원	7억 7,830만원	1.18km	일반
레이크힐 반도유보라 아이비파크 10.2	2018년	1515	2,080만원	5억 3,500만원	1.36km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 아파트: 평균 2,403만원/평
• 5~10년 신축 아파트: 평균 2,709만원/평
• 신축 프리미엄은 약 11%로, 신축 아파트의 시세가 안정된 모습을 보이고 있습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 58,672만원
• 2025년: 평균 59,953만원 (전년 대비 +2.2%)
• 2026년: 평균 59,204만원 (전년 대비 -1.2%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 전세가율: 70.6% (전세 34,369만원 / 분양가 48,660만원)
• 예상 갭: 14,291만원 (실투자금)

전세가율이 70%를 초과하여 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 갭투자 가능성이 높아, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

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5. 입지 분석

단순 나열이 아니라 시세에 미치는 영향 중심으로 분석합니다.

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 측면에서 다소 불편할 수 있습니다. 그러나, 향후 교통 호재가 계획된다면 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

학군

• 화성신동초등학교: 768m, 도보 약 11분
• 화성바른초등학교: 910m, 도보 약 14분
• 화성신동중학교: 768m, 공립
• 신동고등학교: 282m, 공립

학군이 양호하여 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용합니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재가 없으나, 동탄신도시의 개발이 지속되고 있어 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례를 기반으로 예상할 수 없습니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	48,660만원
취득세	535만원
발코니/옵션 (추정)	2,433만원
총 필요자금	51,628만원
계약금 (10%)	4,866만원
중도금 대출 (60%)	29,196만원
잔금 (30%)	14,598만원

중도금 이자 부담은 월 약 109만원으로, 자금 계획에 여유를 두고 준비해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당
• 실거주 의무: 없음
• 재당첨 제한: 없음

비규제 지역으로, 전매가 자유롭고 실거주 의무가 없어 투자자에게 유리합니다.

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7. 최종 판정

장점 (4~5개)

• 저렴한 분양가: 주변 평균 시세 대비 17.6% 저렴.
• 양호한 전세가율: 70.6%로 안정적인 수익 기대.
• 학군 우수: 초·중·고교 도보 거리 내 위치.
• 비규제 지역: 전매가 자유롭고 실거주 의무 없음.

리스크 (3~4개)

• 교통 불편: 500m 이내 지하철역 없음.
• 단지 규모: 총 1세대의 소규모 단지로 인한 유동성 리스크.
• 개발 호재 부족: 현재 특별한 개발 호재가 없는 상황.

최종 결론

실수요자: 적정 가격으로 구매할 수 있는 기회입니다. 안정적인 전세가율과 양호한 학군 덕분에 추천합니다.

투자자: 갭투자가 가능한 물건으로, 전세가율이 높아 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 추천합니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 주변 시세 대비 저렴한 가격으로, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	없음
소득 기준	특별공급 해당 시	해당 없음
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.