더샵 안동더퍼스트 청약분석 — 주변 대비 15.8% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 15.8% 비쌈
• 주목할 포인트: 주변 신축 아파트 대비 가격이 높아 실수요자에게 부담이 될 수 있음
• 실수요자: 신중한 판단 필요 / 투자자: 갭투자 리스크 존재

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1. 단지 개요

더샵 안동더퍼스트는 경상북도 안동시 옥동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 493세대 규모입니다. 이 단지는 포스코이앤씨가 시공을 맡았으며, 청약 접수는 4월 20일부터 22일까지 진행됩니다. 입주는 아직 예정이 정해지지 않았습니다. 안동시는 최근 몇 년간 부동산 시장이 활발해지고 있으며, 신축 아파트 공급이 부족한 상황입니다. 그러나 주변 시세와 비교했을 때 분양가가 다소 높은 편입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
70	70.0	21.2	41,860만원	1,976만원	?세대
84A	84.0	25.4	49,810만원	1,960만원	?세대
84B	84.0	25.4	48,340만원	1,902만원	?세대
84C	84.0	25.4	48,550만원	1,910만원	?세대
109	109.0	33.0	63,550만원	1,927만원	?세대
141	141.0	42.7	91,350만원	2,141만원	?세대

핵심 타입 심층분석 (84A 84.0㎡)

• 분양가: 49,810만원
• 취득세: 548만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 2,490만원
• 총 필요자금: 52,848만원 (5억 2,848만원)
• 계약금 (10%): 4,981만원
• 중도금 (60%): 29,886만원
• 잔금 (30%): 14,943만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 112만원 (4.5% 가정)

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 1개 단지 중앙값 1,693만원/평 대비 15.8% 차이. 이는 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 독자가 청약 여부를 결정하는 데 가장 중요한 정보를 제공합니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	1,960만원	49,810만원	신축
주변 신축 중앙값	1,693만원	42,500만원	5년이내 1개
주변 전체 평균	1,763만원	44,000만원	80개 단지
주변 84㎡ 평균 시세	25,174만원	25,174만원	30개 단지
주변 84㎡ 중앙값	22,000만원	22,000만원	30개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
옥동휴먼시아8단지	2010년	612세대	1,362만원	35,000만원	0.24km	일반
안동옥동호반베르디움	2013년	575세대	1,595만원	41,000만원	0.39km	일반
위파크 안동 호반	2023년	-	1,693만원	52,258만원	0.63km	신축
안동리첼스카이파크	-	-	1,905만원	43,240만원	0.76km	일반
안동극동스타클래스	2013년	414세대	1,361만원	34,800만원	0.89km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내: 평균 1,693만원/평
• 5~10년: 평균 1,266만원/평
• 10~20년: 평균 822만원/평
• 20년 이상: 평균 554만원/평

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 29,493만원
• 2025년: 평균 31,920만원 (+8.2%)
• 2026년: 평균 32,675만원 (+2.4%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 22,600만원 (18건)
• 전세가율: 45.4% (분양가 49,810만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 27,210만원

전세가율이 45.4%로, 전세 수요가 일정 부분 존재하나, 갭투자 시 2억 7,210만원의 자금이 필요합니다. 이로 인해 투자 리스크가 존재합니다.

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5. 입지 분석

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없으며, 대중교통 접근성이 낮습니다. 이는 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

• 안동영호초등학교: 313m, 도보 약 5분
• 복주초등학교: 835m, 도보 약 12분
• 안동송현초등학교: 1394m, 도보 약 21분
• 한국생명과학고등학교: 1304m, 공립, 특성화고

학군이 좋지만, 초등학교와 고등학교까지의 거리가 다소 있는 점은 고려해야 합니다.

개발 호재

현재 특별한 개발 호재는 없으나, 안동시는 지속적인 인구 유입과 함께 주거지 개발이 이루어질 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어 생략합니다.

자금 계획 (84A 기준)

항목	금액
분양가	49,810만원
취득세	548만원
발코니/옵션 (추정)	2,490만원
총 필요자금	52,848만원
계약금 (10%)	4,981만원
중도금 대출 (60%)	29,886만원
잔금 (30%)	14,943만원

중도금 이자 부담은 월 약 112만원으로, 자금 계획 시 충분한 여유를 두어야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당
• 실거주 의무: 없음
• 재당첨 제한: 없음

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7. 최종 판정

장점

1. 신축 아파트: 최신 설계와 시설을 갖춘 신축 아파트입니다.
2. 학군 우수: 인근 초등학교와 고등학교가 있어 교육 환경이 좋습니다.
3. 주거지 개발 가능성: 향후 지역 개발이 예상되어 장기적인 가치 상승 기대 가능.
4. 민간분양: 분양가가 비교적 자유로워 다양한 옵션이 제공될 수 있습니다.

리스크

1. 고분양가: 주변 시세 대비 15.8% 비쌈, 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.
2. 교통 불편: 500m 이내 지하철역이 없어 대중교통 접근성이 떨어집니다.
3. 전세가율 낮음: 45.4%로 갭투자 시 리스크가 존재합니다.
4. 입주 예정 불확실: 입주 예정일이 미정으로, 투자자에게 불확실성을 제공합니다.

최종 결론

실수요자: 청약을 신중히 고려해야 하며, 가격 대비 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

투자자: 갭투자 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

추천도: ★★★☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.