더샵 송도그란테르 G5-6블록 청약분석 — 주변 대비 55.2% 고분양가, 실수요자 비추천

청약 일정

항목	일정
청약 접수 시작	5월 19일(화)
청약 접수 마감	5월 21일(목)
당첨자 발표	6월 2일(화)
입주 예정	미정

핵심 요약

더샵 송도그란테르 G5-6블록은 주변 시세 대비 55.2% 높은 고분양가로 판정됩니다. 이는 실수요자에게 상당한 부담이 클 수 있으며, 특히 투자자에게도 시세 상승 가능성이 낮아 보입니다. 고분양가는 현재 시장에서의 경쟁력 문제를 야기할 수 있으며, 실수요자에게는 신중한 접근이 필요하게 만듭니다. 따라서 실수요자는 이 단지의 청약을 고려할 때, 자신의 재정 상태와 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 투자자에게는 다른 대안을 고려하는 것이 좋습니다.

단지 개요 및 일정

더샵 송도그란테르 G5-6블록은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, ㈜포스코이앤씨가 시공하는 민간분양 단지입니다. 이 단지는 총 세대수 100세대로, 입주예정일은 미정이며, 청약접수는 5월 19일부터 5월 21일까지 진행됩니다. 당첨발표는 6월 2일로 예정되어 있습니다. 이 단지는 인근 송도국제도시와 가까워 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 주변에 다양한 편의시설이 존재합니다. 투기과열지구 및 토지거래허가구역에 해당하지 않으며, 분양가상한제도 적용되지 않아 고분양가가 형성될 가능성이 높습니다. 전매제한 여부는 확인이 필요합니다.

분양가 분석

더샵 송도그란테르 G5-6블록의 분양가는 130,600만원으로, 84㎡ 타입(84K)의 평당가는 5,139만원입니다. 이는 주변 2.0km 이내의 아파트 실거래가 평균인 3,312만원에 비해 55.2% 높은 수치입니다. 주변 아파트의 최근 거래가를 살펴보면, 더샵송도센트럴파크Ⅲ는 197,000만원, 송도자이하버뷰1단지는 142,000만원으로, 이들 단지와 비교해도 상당히 높은 가격입니다. 따라서 이 단지는 고분양가로 판단되며, 실수요자에게는 부담이 될 수 있습니다. 전세가율은 30.2%로, 전세가 39,460만원 기준으로 실투자금은 91,140만원입니다. 이러한 시세 차익은 실수요자에게 부담이 될 수 있으며, 특히 고분양가로 인한 부담이 큽니다.

주변 시세 비교

더샵 송도그란테르 G5-6블록의 분양가는 130,600만원으로, 주변 시세 대비 55.2% 높은 고분양가로 평가됩니다. 주변 2.0km 이내의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

단지명	최근 거래가	평당가	특징
더샵송도센트럴파크Ⅲ	197,000만원	5,437만원	최근 거래가 높은 인기 단지
송도자이하버뷰1단지	142,000만원	3,251만원	2011년 준공, 안정적인 수요
더샵퍼스트월드	130,000만원	3,044만원	2009년 준공, 저가형 단지
힐스테이트 레이크 송도 5차	123,574만원	3,618만원	최근 거래가 상승 중
송도국제E5 송도 더샵 센트럴파크3차	116,638만원	3,219만원	인근 신축 단지

주변 84㎡ 평균 시세는 80,912만원으로, 분양가와 비교할 때 실투자금이 상당히 큰 차이를 보입니다. 예상 전세가율은 30.2%로, 전세가 39,460만원 기준으로 실투자금은 91,140만원입니다. 이러한 시세 차익은 실수요자에게 부담이 될 수 있으며, 특히 고분양가로 인한 부담이 큽니다.

입지 분석

더샵 송도그란테르 G5-6블록은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하고 있으며, 인천대입구 GTX-B노선이 2.2km 떨어져 있습니다. 현재 이 노선은 공사 중이며, 2030년 개통 예정입니다. 그러나 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 학군은 인천예송초등학교(517m), 인천현송중학교(1001m), 인천과학예술영재학교(1123m) 등으로, 교육 여건은 양호하지만, 가까운 거리의 초등학교 외에는 다소 거리가 있는 점이 아쉽습니다. 주변에는 다양한 쇼핑센터와 공원이 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으나, 교통 호재가 다소 늦어지는 점은 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

청약 전략

청약 전략으로는 가점 컷오프 예측이 중요합니다. 일반공급의 경우, 84㎡ 타입의 경우 가점이 낮을 것으로 예상되며, 특별공급의 경우도 경쟁이 치열할 것으로 보입니다. 추천 타입은 84K로, 이는 실수요자에게는 부담이 큰 고분양가이기 때문에 무순위 청약이나 사후접수 전략을 고려하는 것이 좋습니다. 무순위 청약에 대한 전략은 경쟁률이 높은 일반공급 대신에, 무순위 청약을 통해 청약 기회를 늘리는 것입니다. 청약통장 활용법으로는 가점이 높은 경우 특별공급을 노리고, 그렇지 않은 경우 일반공급에 지원하는 것이 바람직합니다. 청약을 신청하기 전, 본인의 가점을 정확히 파악하고 경쟁률을 분석하는 것이 중요합니다.

자금 계획

자금 계획을 세우기 위해 LTV와 DSR을 고려해야 합니다. 84K 타입의 분양가는 130,600만원으로, 취득세는 1,437만원으로 추정됩니다. 총 필요자금은 138,567만원이며, 계약금 10%는 13,060만원, 중도금 60%는 78,360만원, 잔금 30%는 39,180만원으로 나누어집니다. 중도금 이자 부담은 월 약 294만원으로, 대출을 고려할 때 LTV 60%를 적용하면 대출 한도는 약 83,160만원으로 계산됩니다. 따라서 자기자금은 약 55,407만원이 필요합니다. 전세가율이 30.2%인 점을 감안할 때, 예상 갭(실투자금)은 91,140만원입니다. 이러한 비용을 충분히 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다.

청약 실전 체크리스트

• [ ] 청약 접수일 확인 (5월 19일 ~ 5월 21일)
• [ ] 필요한 서류 준비 (주민등록등본, 가족관계증명서 등)
• [ ] 청약통장 잔고 확인
• [ ] 자금 계획 세우기 (계약금, 중도금, 잔금 등)
• [ ] 경쟁률 및 가점 확인
• [ ] 특별공급 자격 확인
• [ ] 무순위 청약 가능성 검토
• [ ] 청약 신청 전 마지막 점검
• [ ] 당첨 발표일 확인 (6월 2일)
• [ ] 계약 시 필요한 서류 준비
• [ ] 입주 일정 확인
• [ ] 주변 시세 및 투자 가능성 재검토

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본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반이며, 투자 권유가 아닙니다.

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청약 전 반드시 알아야 할 세금·규제 정보

청약에 당첨됐을 때 실제로 얼마를 내야 하는지 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 아래는 2026년 기준 청약 당첨자가 부담하게 되는 주요 세금과 규제 요약입니다.

취득세

주택 수	지역	취득세율
1주택	전국	1~3% (가액 구간별)
2주택	조정대상지역	8%
2주택	비조정지역	1~3%
3주택 이상	조정대상지역	12%
3주택 이상	비조정지역	8%

취득세는 잔금 납부 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10%)와 농특세가 추가됩니다.

양도소득세 (매도 시)

2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과가 재개되었습니다. 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 매도 전 반드시 양도세 시뮬레이션을 먼저 해보세요.

비규제지역 청약 특징

이 단지는 비규제지역에 위치하여 규제지역 대비 유연한 조건이 적용됩니다.

• 전매제한: 수도권 1년, 지방 6개월 (지역에 따라 다름)
• 실거주의무: 없음 (비규제지역)
• 재당첨제한: 없음 (무순위·사후접수 포함)
• LTV: 최대 70~80% (대출 조건 충족 시)

청약 가점 계산법

일반공급 청약은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 85㎡ 이하 규제지역은 가점 100%, 비규제지역은 가점 40%+추첨 60%가 일반적입니다.

항목	최대 점수	계산 기준
무주택 기간	32점	1년마다 2점, 최대 15년
부양가족 수	35점	본인 제외 1명당 5점, 최대 6명
청약통장 가입기간	17점	1년마다 1점, 최대 15년
합계	84점

가점이 낮다면 추첨제 물량이 많은 단지, 또는 특별공급(신혼부부·생애최초)을 노리는 전략을 고려하세요.

관련 정보 바로가기

• 리얼단지 세금계산기 — 취득세·DSR·양도세 시뮬레이션
• 청약홈(applyhome.co.kr) — 공식 청약 접수 사이트
• 국토교통부 실거래가 — 주변 아파트 실거래가 확인

본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

인천 구별 평균 시세 비교

!인천 구별 평균 시세 차트

위 차트는 인천의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!인천 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.