더샵 송도그란테르 G5-5블록 청약분석 — 주변 시세 대비 47.1% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 47.1% 비쌈
• 주목할 포인트: 인천대입구 GTX-B노선 개통 예정, 그러나 현재 교통 불편
• 실수요자: 신중한 결정 필요 / 투자자: 갭투자 리스크 존재

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1. 단지 개요

더샵 송도그란테르 G5-5블록은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 민간분양 아파트입니다. 송도는 최근 몇 년간 급격한 개발과 인프라 확장으로 주목받고 있는 지역입니다. 그러나 본 단지는 현재 지하철역과의 거리가 멀고, 교통 호재가 2030년으로 예정되어 있어 당장 시세에 긍정적인 영향을 미치기에는 한계가 있습니다. 이와 함께, 송도 지역 내 신축 아파트 공급이 증가하고 있어, 가격 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84K	84.0	25.4	128,100만원	5,041만원	?세대
118K	118.0	35.7	183,500만원	5,140만원	?세대
129K	129.0	39.0	212,200만원	5,437만원	?세대
188K	188.0	56.9	316,600만원	5,567만원	?세대
198K	198.0	59.9	331,500만원	5,534만원	?세대

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 128,100만원
• 취득세: 1,409만원 (세율 1.1%)
• 발코니 확장: 6,405만원
• 총 필요자금: 135,914만원 (13억 5,914만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교하여 고분양가로 평가됩니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 81,586만원인 점을 감안할 때, 분양가가 상당히 높은 편입니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 16개 단지 중앙값 3,428만원/평 대비 47.1% 높은 평당가 5,041만원입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	5,041만원	12억 8,100만원	신축
주변 신축 중앙값	3,428만원	8억 6,000만원	5년 이내 16개
주변 전체 평균	3,292만원	8억 2,500만원	60개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
송도더샵퍼스트파크F13-1BL	2017	856	3,757만원	96,500만원	0.28km	일반
더샵송도센터니얼	2023	342	3,638만원	93,500만원	0.38km	최고39층
송도 아트윈 푸르지오	2015	999	2,878만원	74,000만원	0.41km	최고60층
더샵송도프라임뷰20BL	2022	662	3,501만원	90,000만원	0.42km	최고37층
송도더샵퍼스트파크F14BL	2017	869	4,158만원	106,800만원	0.47km	일반

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내: 평균 3,292만원/평 (중앙값 3,428만원/평)
• 5~10년: 평균 2,960만원/평 (중앙값 2,598만원/평)
• 10~20년: 평균 2,538만원/평 (중앙값 2,878만원/평)

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 82,886만원
• 2025년: 평균 85,118만원 (전년 대비 +2.7%)
• 2026년: 평균 85,805만원 (전년 대비 +0.8%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 39,308만원
• 예상 전세가율: 30.7% (분양가 128,100만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 88,792만원 (8억 8,792만원)

전세가율이 30.7%로 낮은 편이므로, 갭투자에 대한 리스크가 존재합니다. 특히, 전세 시세가 하락할 경우, 실투자금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

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5. 입지 분석

교통

현재 지하철역이 500m 이내에 없으며, 인천대입구역(GTX-B노선)이 2.4km 거리에 위치하고 있습니다. 해당 노선은 2030년에 개통 예정으로, 개통 시 교통 편의성이 크게 향상될 것입니다. 그러나 현재로서는 교통 불편이 시세에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

학군

• 초등학교: 인천예송초등학교 (286m, 도보 약 4분)
• 중학교: 인천예송중학교 (721m)
• 고등학교: 인천과학예술영재학교 (874m, 공립, 특목고)

학군이 양호한 편으로, 자녀 교육을 고려하는 실수요자에게는 긍정적인 요소입니다.

개발 호재

2030년 GTX-B노선 개통 외에는 현재 특별한 개발 호재가 없습니다. 향후 송도의 개발 계획에 따라 시세가 변동할 가능성이 있으나, 현재로서는 불확실성이 존재합니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 경쟁률 데이터가 없어, 유사 단지의 경쟁률을 참고하여 신중한 청약 전략을 세워야 합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	128,100만원
취득세	1,409만원
발코니/옵션 (추정)	6,405만원
총 필요자금	135,914만원
계약금 (10%)	12,810만원
중도금 대출 (60%)	76,860만원
잔금 (30%)	38,430만원

중도금 이자 부담은 월 약 288만원으로, 이자 부담이 상당하므로 자금 계획 시 유의해야 합니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제지역으로 소유권 이전 등기 후 자유롭게 전매가 가능합니다.
• 실거주 의무: 비규제지역이므로 실거주 의무는 없습니다.
• 재당첨: 무순위(사후접수)로 재당첨 제한이 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

• 송도 지역의 개발 잠재력: 인천대입구 GTX 노선 개통 예정
• 양호한 학군: 인천예송초등학교, 인천과학예술영재학교 인근
• 신축 아파트로서의 장점: 최신 설계 및 시설

리스크

• 고분양가: 주변 시세 대비 47.1% 비쌈
• 교통 불편: 현재 지하철역이 멀어 이동 불편
• 갭투자 리스크: 전세가율이 낮아 실투자금 회수에 어려움

최종 결론

실수요자: 현재 고분양가와 교통 불편으로 인해 신중한 결정이 필요합니다. 시세 상승 가능성이 있지만, 리스크가 큽니다.

투자자: 갭투자 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 시세 상승이 예상되지만, 안정성이 낮습니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 리스크가 크므로 신중한 접근 필요.

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8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

인천 구별 평균 시세 비교

!인천 구별 평균 시세 차트

위 차트는 인천의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!인천 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.