더샵 송도그란테르 G5-1블록 청약분석 — 주변 시세 대비 49% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가. 주변 신축 평균 시세 대비 49% 높은 분양가.
• 주목할 포인트: 주변 시세가 낮고 교통 편의성이 부족하여 시세 상승에 한계가 있을 것으로 예상됨.
• 실수요자 및 투자자 모두 신중한 판단이 필요합니다.

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	더샵 송도그란테르 G5-1블록
위치	인천광역시 연수구 송도동
주소	인천광역시 연수구 송도동 32-1, 4 (G5-1BL)
분양유형	민간분양
주택유형	분양주택
시공사	㈜포스코이앤씨
총 세대수	853
입주예정	미정
공고일	5월 7일(목)
청약접수	5월 19일(화) ~ 5월 21일(목)
당첨발표	5월 28일(목)

더샵 송도그란테르 G5-1블록은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 853세대가 공급됩니다. 송도는 인천의 대표적인 신도시로 개발되고 있지만, 청약 단지 주변에는 신축 공급이 드문 편입니다. 그러나 교통 인프라가 부족하여 시세에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

본 단지는 규제 지역에 포함되지 않아 전매제한 및 실거주 의무가 없습니다. 이는 투자자에게 유리한 조건이 될 수 있습니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	84.0	25.4	130,800만원	5,147만원	?세대
84B	84.0	25.4	131,500만원	5,175만원	?세대
84C	84.0	25.4	131,800만원	5,186만원	?세대
102A	102.0	30.9	155,200만원	5,030만원	?세대
102B	102.0	30.9	154,600만원	5,010만원	?세대
102C	102.0	30.9	152,800만원	4,952만원	?세대
124A	124.0	37.5	193,500만원	5,158만원	?세대
124B	124.0	37.5	194,300만원	5,179만원	?세대
198A	198.0	59.9	333,600만원	5,569만원	?세대

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 130,800만원
• 취득세: 1,439만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 6,540만원
• 총 필요자금: 138,779만원 (13억 8,779만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때 고분양가로 평가됩니다. 주변 신축 아파트 평균 시세가 낮아, 시세 상승 가능성이 제한적일 것입니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 중앙값 3,455만원/평 대비 49% 높은 가격으로, 이는 시세 상승에 대한 리스크가 큽니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	5,147만원	13억 8,779만원	신축
주변 신축 중앙값	3,455만원	9억 4,200만원	5년 이내 17개
주변 전체 평균	73,616만원	9억 1,200만원	100개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
더샵송도센트럴파크Ⅲ	2021	1,200	3,700만원	9억 5천만원	1km	대단지, 역세권
힐스테이트송도더스카이	2020	1,500	3,800만원	9억 7천만원	1.2km	브랜드, 학군
송도자이크리스탈오션	2019	1,000	3,500만원	9억 3천만원	1.5km	신축, 학군
송도자이더스타	2018	1,500	3,600만원	9억 4천만원	1.4km	신축, 역세권
더샵송도센터니얼	2019	1,200	3,800만원	9억 6천만원	1.3km	브랜드, 대단지

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축: 평균 3,313만원/평 (중앙값 3,455만원/평)
• 5~10년: 평균 2,704만원/평 (중앙값 2,570만원/평)
• 10~20년: 평균 2,554만원/평 (중앙값 2,693만원/평)

시세 추이 (최근 3년)

주변 거래가 추이는 상승세를 보이다가 최근에는 정체 상태입니다. 이는 고분양가가 시세에 미치는 영향을 반영하고 있습니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

전세 데이터가 부족하여 이 섹션은 생략합니다.

5. 입지 분석

송도 지역은 개발이 활발하지만, 교통 인프라가 부족하여 시세에 미치는 영향이 제한적입니다.

교통

500m 이내에 지하철역이 없어 교통 접근성이 떨어집니다. 이는 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

인근 초등학교는 여러 곳이 있으며, 학군이 우수한 편입니다. 그러나 이는 이미 주변 단지의 시세에 반영되어 있는 상태입니다.

개발 호재

현재 송도 지역은 추가 개발 계획이 발표되지 않았으며, 앞으로의 개발 호재는 미비합니다. 이는 시세에 대한 긍정적인 기대감을 줄여줍니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 경쟁률 데이터가 없어 이 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	130,800만원
취득세	1,439만원
발코니/옵션 (추정)	6,540만원
총 필요자금	138,779만원
계약금 (10%)	13,080만원
중도금 대출 (60%)	78,480만원
잔금 (30%)	39,240만원

중도금 이자 부담은 월 약 294만원(금리 4.5% 가정)으로, 이는 투자자에게 부담이 될 수 있습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 소유권 이전 등기까지 전매가 가능합니다.
• 실거주 의무: 비적용
• 재당첨: 비규제지역으로 재당첨 제한이 없습니다.

7. 최종 판정

장점

• 송도 지역 내 신축 아파트로서의 프리미엄.
• 비규제 지역으로 전매가 가능하여 투자자에게 유리.
• 입주 후 시세 상승 가능성은 있으나, 고분양가로 인해 리스크가 크다.

리스크

• 주변 시세 대비 49% 높은 고분양가로 인해 시세 상승 리스크 존재.
• 교통 인프라 부족으로 시세 상승에 한계.
• 개발 호재 부족으로 시세 상승 기대감이 낮음.

최종 결론

실수요자: 신중한 접근이 필요합니다. 고분양가로 인해 향후 시세 상승 가능성이 낮습니다.

투자자: 갭투자보다는 시세 차익 전망이 위험합니다. 주변 시세와의 격차가 크기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인해 리스크가 큽니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

인천 구별 평균 시세 비교

!인천 구별 평균 시세 차트

위 차트는 인천의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!인천 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.