더샵 관저아르테 청약분석 — 주변 시세 대비 5% 저렴한 청약
더샵 관저아르테 청약분석: 분양가, 주변 시세 비교, 입지 분석. 대전광역시 서구 아파트 분양 가이드.
더샵 관저아르테 청약분석 — 주변 시세 대비 5% 저렴한 청약
핵심 요약
- 시세 판정: 저렴한 편이며, 주변 시세보다 5% 저렴한 64,100만원입니다.
- 주목할 포인트: 대전광역시 서구 관저동은 초등학교와 중학교가 인근에 위치해 있어 학군이 양호합니다.
- 실수요자: 적정 가격에 실거주 가능성이 높아 추천합니다. 투자자: 시세 상승 가능성이 있어 긍정적으로 검토할 만합니다.
1. 단지 개요
더샵 관저아르테는 대전광역시 서구 관저동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 951세대 규모입니다. 대전의 신축 아파트 공급이 드문 가운데, 이 단지는 대전금동초등학교와 대전구봉중학교와 가까워 학군이 우수합니다. 또한, 대전의 주요 교통망과의 접근성이 좋은 편이나, 지하철역은 500m 이내에 없다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 59.0 | 17.8 | 47,070만원 | 2,637만원 | ?세대 |
| 59B | 59.0 | 17.8 | 46,320만원 | 2,595만원 | ?세대 |
| 84A | 84.0 | 25.4 | 64,100만원 | 2,522만원 | ?세대 |
| 84B | 84.0 | 25.4 | 63,250만원 | 2,489만원 | ?세대 |
| 104A | 104.0 | 31.5 | 76,850만원 | 2,442만원 | ?세대 |
| 119A | 119.0 | 36.0 | 85,730만원 | 2,381만원 | ?세대 |
핵심 타입 심층분석 (84㎡ 주력타입)
84A 타입의 분양가는 64,100만원이며, 이를 바탕으로 실제 필요자금을 계산해보면 다음과 같습니다:
- 분양가: 64,100만원
- 취득세: 705만원 (세율 1.1%)
- 발코니확장: 3,205만원
- 총 필요자금: 68,010만원 (6억 8,010만원)
이 금액은 주변 84㎡ 평균 시세 37,251만원과 비교했을 때, 약 5% 저렴한 가격으로, 실수요자에게는 유리한 조건입니다.
분양가 적정성 판정
저렴한 편
주변 5년 이내 신축 아파트가 없는 상황에서, 84㎡ 타입의 분양가는 주변 평균 시세 대비 5% 저렴한 64,100만원입니다. 이는 대전광역시 서구 관저동에서 실거주를 고려하는 소비자에게 매력적인 가격입니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
이 섹션이 글의 핵심입니다. 독자는 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"를 알고 싶습니다.
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 본 단지 분양가 | 2,522만원 | 64,100만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 2,522만원 | 35,900만원 | 5년 이내 0개 |
| 주변 전체 평균 | 2,111만원 | 37,251만원 | 19개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 관저더샵2 | 2019 | 954 | 1,890만원 | 48,500만원 | 0.21km | 신축, 학군 우수 |
| 관저더샵 | 2018 | 954 | 2,309만원 | 51,000만원 | 0.27km | 신축, 브랜드 |
| 대전 관저 더샵 2차 | 2016 | 954 | 1,525만원 | 39,145만원 | 0.28km | 일반, 주차 1.31대 |
| 구봉마을주공7 | 1999 | 1182 | 997만원 | 18,000만원 | 0.31km | 일반, 주차 0.82대 |
| 관저예미지명가의풍경 | 2017 | 994 | 2,495만원 | 64,000만원 | 0.55km | 신축, 고급 브랜드 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
5~10년 차 아파트의 평균 평당가는 1,845만원이며, 이는 신축 아파트와 비교할 때 상대적으로 낮은 가격입니다. 신축 프리미엄이 약 36%에 해당합니다.
시세 추이 (최근 3년)
주변 84㎡ 아파트의 시세는 최근 3년 동안 다음과 같은 변화를 보였습니다:
- 2024년: 평균 39,116만원
- 2025년: 평균 37,844만원 (전년 대비 -3.3%)
- 2026년: 평균 38,882만원 (전년 대비 +2.7%)
이와 같은 시세 변동을 고려할 때, 더샵 관저아르테의 분양가는 향후 시세 상승 가능성을 충분히 고려한 가격입니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
주변 전세 시세와 갭투자 가능성을 분석해보겠습니다.
- 84㎡ 전세 평균: 26,339만원 (219건)
- 59㎡ 전세 평균: 17,391만원 (270건)
- 예상 전세가율: 41.1% (분양가 64,100만원 기준)
- 예상 갭(실투자금): 37,761만원 (3억 7,761만원)
전세가율이 41.1%로, 실투자금이 3억 7,761만원에 달하는 점은 실수요자에게 유리한 조건입니다. 갭투자가 가능한 수준으로, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.
5. 입지 분석
단순 나열이 아니라 시세에 미치는 영향 중심으로 분석하겠습니다.
교통
현재 500m 이내에 지하철역이 없는 점은 단점입니다. 그러나 대전의 주요 도로와의 연결이 양호하여 차량 이용 시 접근성이 좋습니다. 이는 향후 교통망 확장에 따라 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
학군
관저동 인근에는 대전금동초등학교, 대전구봉중학교, 대전구봉고등학교 등 공립학교가 위치해 있어 학군이 우수합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용합니다.
개발 호재
현재 관저동 내에서 큰 개발 호재는 없으나, 향후 대전시의 개발 계획에 따라 지역 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터는 부족하나, 대전 지역의 청약 시장이 활성화되어 있는 점을 고려할 때, 높은 경쟁률이 예상됩니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 | 64,100만원 |
| 취득세 | 705만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 3,205만원 |
| 총 필요자금 | 68,010만원 |
| 계약금 (10%) | 6,410만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 38,460만원 |
| 잔금 (30%) | 19,230만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 144만원(금리 4.5% 가정)으로, 자금 계획이 충분히 가능하다는 점은 실수요자에게 긍정적인 요소입니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제지역으로, 전매제한이 없습니다.
- 실거주 의무: 비적용
- 재당첨 제한: 무순위(사후접수) 가능
7. 최종 판정
장점
- 가격 저렴: 주변 시세 대비 5% 저렴하여 실수요자에게 유리합니다.
- 학군 우수: 초중고가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.
- 갭투자 가능: 전세가율 41.1%로 실투자금이 적당합니다.
- 신축 아파트: 최신 시설과 디자인으로 선호도가 높습니다.
리스크
- 교통 불편: 500m 이내에 지하철역이 없어 대중교통 이용 시 불편할 수 있습니다.
- 개발 호재 부족: 현재로서는 큰 개발 계획이 없어 시세 상승에 한계가 있을 수 있습니다.
최종 결론
실수요자: 가격이 저렴하고 학군이 우수하여 추천합니다.
투자자: 갭투자 가능성이 있으며, 향후 시세 상승이 기대되므로 긍정적으로 검토할 만합니다.
추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 실거주와 투자 가능성을 모두 고려한 결과입니다.
8. 청약 실전 체크리스트
청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.
자격 요건 체크
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 청약통장 | 가입 기간·납입 횟수 | 1순위 기준 |
| 무주택 여부 | 본인 및 세대원 전원 | 세대 분리 주의 |
| 재당첨 제한 | 과거 당첨 이력 | 비규제지역 재당첨 제한 없음 |
| 소득 기준 | 특별공급 해당 시 | 도시근로자 월소득 |
| 거주지 요건 | 해당 지역 거주 기간 | 1순위 지역 우선 |
자금 준비 체크
- [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
- [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
- [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
- [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
- [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)
청약 일정 체크
- [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
- [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
- [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
- [ ] 계약 일정·장소 확인
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
📊 데이터 시각화
대전 구별 평균 시세 비교
위 차트는 대전의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.
전세 안전 등급 분포
전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.
등급별 전세가율 기준
| 등급 | 전세가율 | 위험도 |
|---|---|---|
| A | 40% 미만 | 매우 안전 |
| B | 40~55% | 안전 |
| C | 55~70% | 보통 |
| D | 70~80% | 주의 |
| E | 80~90% | 위험 |
| F | 90% 이상 | 매우 위험 |
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