남양주왕숙2 A-3블록 청약분석 — 주변 시세 대비 0% 적정 수준, 실수요자에게 추천

핵심 요약

• 시세 판정: 적정 수준, 주변 주력타입과 동일한 평당가 2,882만원
• 가장 주목할 포인트: 규제 미적용으로 실수요자에게 유리
• 실수요자: 청약 추천, 투자자: 시세 차익 가능성 낮음

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1. 단지 개요

항목	내용
단지명	남양주왕숙2 A-3블록 공공분양주택
위치	경기도 남양주시 이패동
주소	경기도 남양주시 일패동, 이패동 일원 남양주왕숙2 공공주택지구내 A-3블록
분양유형	공공분양
주택유형	분양주택
시공사	일성건설(주)
총 세대수	686
입주예정	미정
공고일	4월 30일(목)
청약접수	5월 18일(월) ~ 5월 29일(금)
당첨발표	6월 15일(월)

남양주왕숙2 A-3블록은 경기도 남양주시 이패동에 위치한 공공분양 주택으로, 총 686세대가 공급됩니다. 해당 단지는 입주 예정일이 미정이며, 청약 접수는 5월 18일부터 29일까지 진행됩니다. 이 지역은 교통 인프라가 부족하지만, 규제 미적용으로 실수요자에게는 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

투기과열지구와 토지거래허가구역에 해당하지 않으며, 분양가상한제도 적용되지 않아 자유로운 거래가 가능합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
59A	59.0	17.8	52,678만원	2,951만원	?
59B	59.0	17.8	52,793만원	2,958만원	?
74A	74.0	22.4	64,611만원	2,886만원	?
84A	84.0	25.4	73,245만원	2,882만원	?

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

• 분양가: 73,245만원
• 취득세: 806만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 3,662만원
• 총 필요자금: 77,713만원 (7억 7,713만원)
• 계약금(10%): 7,324만원
• 중도금(60%): 43,947만원
• 잔금(30%): 21,974만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 165만원 (4.5% 가정)

84A 타입의 총 필요자금은 77,713만원으로, 계약금 7,324만원, 중도금 43,947만원, 잔금 21,974만원으로 구성됩니다. 중도금 이자 부담이 월 약 165만원으로, 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.

분양가 적정성 판정

적정 수준

주변 주력타입 평당가와 동일한 2,882만원으로, 적정 수준으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교하여 분양가가 경쟁력이 있습니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

주변 시세와의 비교가 중요합니다. 그러나 반경 0km 내 5년 이내 준공된 아파트가 없어 직접 비교는 불가능합니다. 하지만, 주력타입의 평당가는 2,882만원으로, 분양가와 동일한 수준입니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	2,882만원	73,245만원	신축
주변 신축 중앙값	-	-	5년 이내 없음
주변 전체 평균	-	-	-

주변 주요 단지 상세

단지명

준공

세대

평당가

84㎡ 시세

거리

특징

주변에 5년 이내 준공된 아파트가 없어 비교가 불가능하지만, 주력타입의 평당가가 2,882만원으로 적정 수준입니다.

신축 프리미엄 & 연식별 시세

현재 신축 프리미엄에 대한 데이터가 부족하여 연식별 시세를 제공할 수 없습니다.

시세 추이 (최근 3년)

최근 3년간 시세 추이에 대한 데이터가 없어 분석이 불가능합니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

현재 전세 데이터가 없어 이 섹션은 생략합니다.

5. 입지 분석

입지 특성은 시세에 미치는 영향을 분석하는 데 중요합니다.

교통

현재 500m 이내에 지하철역이 없는 점은 단점입니다. 향후 교통 인프라 확충이 이루어질 경우 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

주변 학군에 대한 정보가 부족하여 학군이 시세에 미치는 영향을 분석할 수 없습니다.

개발 호재

남양주왕숙2 공공주택지구 내 개발 계획이 진행되고 있어, 완료 시 생활권이 확대되고 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

현재 경쟁률에 대한 데이터가 없어 이 섹션은 생략합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	73,245만원
취득세	806만원
발코니/옵션 (추정)	3,662만원
총 필요자금	77,713만원
계약금 (10%)	7,324만원
중도금 대출 (60%)	43,947만원
잔금 (30%)	21,974만원

중도금 이자 부담은 월 약 165만원으로, 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 전매제한 없음
• 실거주 의무: 비적용
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

7. 최종 판정

장점

1. 적정 분양가: 주변 주력타입과 동일한 평당가로 적정 수준입니다.

2. 규제 미적용: 전매제한이 없고 실거주 의무가 없어 자유로운 거래가 가능합니다.

3. 신축 아파트: 신축 아파트로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

4. 공공주택지구 개발: 개발 완료 시 생활권 확대와 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

리스크

1. 교통 불편: 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 불편이 예상됩니다.

2. 전세 데이터 부족: 전세가 및 갭투자에 대한 데이터가 부족하여 리스크 분석이 어렵습니다.

3. 입주예정 미정: 입주예정일이 미정으로 불확실성이 존재합니다.

최종 결론

실수요자: 청약을 추천합니다. 적정 분양가와 규제 미적용으로 실수요자에게 유리한 조건입니다.

투자자: 시세 차익 전망은 낮습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

추천도: ★★★★☆ (5점 만점) — 적정 분양가와 규제 미적용이 긍정적 요소입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.