공덕역자이르네 청약분석 — 주변 대비 32.5% 고분양가, 신중한 접근 필요
공덕역자이르네 청약분석: 분양가, 주변 시세 비교, 입지 분석. 서울특별시 마포구 아파트 분양 가이드.
공덕역자이르네 청약분석 — 주변 대비 32.5% 고분양가, 신중한 접근 필요
핵심 요약
- 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 32.5% 비쌈
- 주목할 포인트: 입지 호재가 많지만, 고분양가로 인해 시세 상승 기대감이 제한적
- 실수요자: 신중하게 접근해야 하며, 투자자는 갭투자 시 리스크가 클 수 있음
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 공덕역자이르네 |
| 위치 | 서울특별시 마포구 도화동 |
| 주소 | 서울특별시 마포구 도화동 16-1번지 일원 |
| 분양유형 | 민간분양 |
| 주택유형 | 분양주택 |
| 시공사 | 자이에스앤디(주) |
| 시행사 | 미정 |
| 총 세대수 | 177 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 4월 17일(금) |
| 청약접수 | 4월 27일(월) ~ 4월 30일(목) |
| 당첨발표 | 5월 8일(금) |
공덕역자이르네는 서울 마포구 도화동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 177세대 규모입니다. 해당 지역은 공덕역과 가까워 교통이 편리하며, 다양한 입지 호재가 존재합니다. 그러나 청약 분양가는 주변 시세에 비해 높은 편으로, 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요합니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 해당
- 토지거래허가구역: 해당
- 분양가상한제: 적용
- 전매제한: 5~8년
- 실거주 의무: 5년
- 재당첨 제한: 10년
- 취득세 중과 가능 (다주택자 8~12%)
- 토지거래허가 필요 (주거지역 60㎡ 초과, 실거주 2년 의무)
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 48 | 48.0 | 14.5 | 127,200만원 | 8,760만원 | ? |
| 52A | 52.0 | 15.7 | 144,000만원 | 9,154만원 | ? |
| 52B | 52.0 | 15.7 | 141,940만원 | 9,023만원 | ? |
| 52C | 52.0 | 15.7 | 143,020만원 | 9,092만원 | ? |
| 59A | 59.0 | 17.8 | 176,900만원 | 9,911만원 | ? |
| 59B | 59.0 | 17.8 | 169,300만원 | 9,485만원 | ? |
핵심 타입 심층분석 (48㎡)
- 분양가: 127,200만원
- 취득세: 4,452만원 (세율 3.5%)
- 발코니확장 추정: 6,360만원
- 총 필요자금: 138,012만원 (13억 8,012만원)
- 계약금(10%): 12,720만원
- 중도금(60%): 76,320만원
- 잔금(30%): 38,160만원
- 중도금 이자 부담: 월 약 286만원 (금리 4.5% 가정)
이 같은 자금 계획은 주변 시세와 비교했을 때 상당히 부담스러운 수준입니다. 주변 신축 아파트 평균 가격이나 시세 상승 기대감과 함께 고려해야 합니다.
분양가 적정성 판정
고분양가
주변 5년 이내 신축 아파트 32개 단지 중앙값 7,160만원/평 대비 32.5% 비쌈.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 본 단지 분양가 | 9,485만원 | 158,190만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 7,160만원 | 120,000만원 | 5년 이내 32개 |
| 주변 전체 평균 | 8,922만원 | 150,000만원 | 136개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마스터즈타워 | 2000 | - | 1,932만원 | - | 0.05km | 초역세권 |
| 에스케이허브그린 | 2005 | 443 | 2,575만원 | - | 0.08km | 역세권 |
| 마포태영데시앙루브 | 2006 | 1424 | 2,986만원 | 65,000만원 | 0.09km | 역세권 |
| 공덕 더샵 | 2018 | - | 8,949만원 | 230,000만원 | 0.14km | 초역세권 |
| GS자이 | 2005 | 27 | 5,039만원 | 240,000만원 | 0.24km | 역세권 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내: 평균 8,922만원/평 (중앙값 9,543만원/평)
- 5~10년: 평균 7,863만원/평 (중앙값 8,052만원/평)
- 10~20년: 평균 5,834만원/평 (중앙값 5,156만원/평)
- 20년 이상: 평균 5,462만원/평 (중앙값 5,174만원/평)
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 159,570만원
- 2025년: 평균 190,424만원 (전년 대비 +19.3%)
- 2026년: 평균 197,166만원 (전년 대비 +3.5%)
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 전세가율: 51.9% (전세 66,055만원 / 분양가 127,200만원)
- 예상 갭(실투자금): 61,145만원 (6억 1,145만원)
전세가가 높지 않기 때문에 갭투자 시 리스크가 존재합니다. 전세가가 오르지 않을 경우, 실투자금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.
5. 입지 분석
교통
공덕역과 대흥역, 애오개역, 신촌역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 특히, GTX-B노선과 신분당선의 개통이 예정되어 있어 장기적으로 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 개통 시점이 2030년으로 멀어 시세에 즉각적인 영향을 미치기 어려울 수 있습니다.
학군
주변에는 서울염리초등학교, 서울마포초등학교, 동도중학교, 서울여자고등학교 등 공립 및 사립학교가 다양하게 분포하고 있어 학군이 양호합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
개발 호재
주변 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이며, 특히 마포로1구역 제10지구와 제5지구는 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 사업의 완료 시점이 불확실하여 시세에 미치는 영향은 예측하기 어렵습니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
경쟁률 데이터가 없어 유사 단지 사례 기반의 예상 경쟁률은 제공할 수 없습니다.
자금 계획 (48㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 | 127,200만원 |
| 취득세 | 4,452만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 6,360만원 |
| 총 필요자금 | 138,012만원 |
| 계약금 (10%) | 12,720만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 76,320만원 |
| 잔금 (30%) | 38,160만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 286만원으로, 이자 부담이 상당히 클 것으로 예상됩니다. 자금 계획을 세울 때 월세 수입이나 다른 자산에서의 수익을 고려해야 합니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 5~8년
- 실거주 의무: 5년
- 재당첨 제한: 10년
- 취득세: 다주택자일 경우 8~12% 중과
7. 최종 판정
장점
- 교통 호재: GTX-B노선 및 신분당선 개통 예정, 장기적 시세 상승 기대
- 학군: 양호한 교육 환경, 실수요자에게 긍정적
- 입지: 초역세권으로 인한 편리한 생활환경
리스크
- 고분양가: 주변 시세 대비 32.5% 비쌈, 투자 리스크 존재
- 전세가율: 51.9%로 낮아 갭투자 리스크 증가
- 규제 사항: 전매제한 및 실거주 의무로 인해 유동성 제한
최종 결론
실수요자: 신중하게 접근해야 하며, 자금 계획을 면밀히 세운 후 청약을 고려해야 합니다.
투자자: 갭투자는 리스크가 크므로 신중한 판단이 필요합니다. 현재 시세로는 시세차익을 기대하기 어려운 상황입니다.
추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인해 리스크가 크기 때문입니다.
8. 청약 실전 체크리스트
자격 요건 체크
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 청약통장 | 가입 기간·납입 횟수 | 1순위 기준 |
| 무주택 여부 | 본인 및 세대원 전원 | 세대 분리 주의 |
| 재당첨 제한 | 과거 당첨 이력 | 투기과열 5년 |
| 소득 기준 | 특별공급 해당 시 | 도시근로자 월소득 |
| 거주지 요건 | 해당 지역 거주 기간 | 1순위 지역 우선 |
자금 준비 체크
- [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
- [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
- [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
- [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
- [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)
청약 일정 체크
- [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
- [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
- [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
- [ ] 계약 일정·장소 확인
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
📊 데이터 시각화
서울 구별 평균 시세 비교
위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.
전세 안전 등급 분포
전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.
등급별 전세가율 기준
| 등급 | 전세가율 | 위험도 |
|---|---|---|
| A | 40% 미만 | 매우 안전 |
| B | 40~55% | 안전 |
| C | 55~70% | 보통 |
| D | 70~80% | 주의 |
| E | 80~90% | 위험 |
| F | 90% 이상 | 매우 위험 |
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